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Ley 13,786/2018: NUEVO MARCO REGULATÓRIO EN LAS INCORPORACIONES Y EN LAS PARCELACIONES

publicado_em 01/02/2019

27 de diciembre de 2018.

la nueva ley. Hoy, 27 de diciembre de 2018, el Presidente Temer sanciono íntegramente, sin veto, como notificado, el texto del Proyecto de Ley nº. 1.220/2015, votado y aprobado por el Congreso Nacional, convirtiéndose en la Ley Federal nº. 13.786, del 27 de diciembre de 2018.

validez inmediata. La nueva ley entrará en vigor el día de su publicación en el Diario Oficial de la Unión, lo que deberá ocurrir  en la edición del 28 de diciembre 2018.

incorporaciones. Adición de los artículos 35-A, 43-A y 67-A a la Ley Federal nº. 4.591/64 (“Ley de Incorporación de Bienes inmuebles”).

parcelaciones. Adición de los artículos 26-A, 32-A y modificación de los artículos 34 y 25, de la Ley Federal n°. 6,766/79 (Ley de Parcelación Urbana).

cuadro resumido.  (incorporaciones y parcelaciones urbanas). Obligatoriedad de todos los contratos de enajenación de unidades independientes y lotes, regulados en virtud de la ley de Incorporaciones (4.591/64) y en virtud de la ley de Parcelación Urbana (6.766/79), contener un cuadro resumen con informaciones consideradas esenciales.

plazo de tolerancia (incorporaciones). Se admite la fijación en contrato, de forma clara y trasladada, de un plazo de tolerancia de hasta 180 días calendario, contados de la fecha estipulada contractualmente para conclusión del proyecto de incorporación.

entrega en el plazo de tolerancia (incorporaciones). Durante ese período, el retraso no incidirá en penalidad moratoria, ni la resolución contractual a petición del adquiriente.

exceso en el plazo de tolerancia (incorporaciones): opción. El comprador podrá optar entre: (I) extinguir el contrato, recibiendo de vuelta todo cuánto ha pagado, corregido monetariamente, y encargar la multa establecida en contrato en hasta 60 días, contados de la Resolución contractual. O, entonces, (II) el comprador podrá seguir esperando la entrega de la unidad, incurriendo la multa indemnizatoria del 1% del valor eficazmente pagado a la incorporadora al mes retraso, pro rata die, corregido monetariamente, pagado cuando de la entrega de la unidad.

no acumulación. La multa prevista en contrato por la Resolución por la no entrega (incumplimiento total de la obligación del incorporador) y la establecida en ley por el retraso (infracción indemnizatoria por el plazo del incorporador además de los 180 días) no son acumulativas.

cláusula criminal en la hipótesis de Resolución por ruptura de contrato del comprador (incorporaciones).

derecho a la restitución (incorporaciones). Todas las cantidades pagadas directamente al incorporador a principio serán reembolsables, corregidas monetariamente.

comisión de corretaje (incorporaciones). Deducción de la integralidad de la comisión de corretaje, así pagado directamente al incorporador. Las comisiones pagadas al corrector asociado y a la inmobiliaria directamente por el comprador no son reembolsables y, por lo tanto, también no deducibles.

gastos de aprovechamiento (incorporaciones). En el período en que la unidad se ponga a disposición del comprador, éste responde por las cantidades correspondientes a los impuestos reales incidentes sobre el edificio, por los gastos comunes y contribuciones debidas a asociación de habitantes y por el valor de placer, correspondiendo al 0,5% del valor actualizado del contrato, pro rata die.

sin patrimonio de afectación (incorporaciones). Las partes pueden estipular cláusula criminal de hasta  25% de la cantidad hasta entonces a sueldo, con descentralización de la cantidad reembolsable, después de las deducciones, en hasta 180 días de la abolición del contrato y en una sola cuota.

con patrimonio de afectación (incorporaciones). Las partes pueden estipular cláusula criminal de hasta 50% de la cantidad hasta entonces a sueldo, con descentralización de la cantidad reembolsable, después de las deducciones, en hasta 30 días del “habite-se” y en una sola cuota.

anticipación de plazo de restitución (incorporaciones). Si revende la unidad antes de la expiración del plazo de restitución (con o sin patrimonio de afectación), el fundador deberá prever la descentralización al comprador de la cantidad reembolsable, a continuación de las deducciones, en hasta 30 días de la reventa, en una sola cuota.

no incidencia de la cláusula criminal (incorporaciones). El comprador no se someterá a la cláusula criminal si  encuentra  sustitutivo apto, que lo subrogue en los derechos y las obligaciones, originalmente supuestos, en cuanto el incorporador aprueba los catastros y la capacidad financiera del comprador sustitutivo.

consecuencias de la abolición (incorporaciones). El cuadro-resumen deberá indicar (en prominencia negrita) las consecuencias de la abolición del contrato, o por medio de casación (bilateral y de consensual), o por Resolución justificada por ruptura de contrato del comprador. Con ellas deberá el comprador acordar expresamente.

irrevocabilidad e irreversibilidad (incorporaciones). La nueva ley refuerza el carácter de irrevocabilidad e irreversibilidad de los contratos, abriéndose, solamente, la excepción de un derecho de arrepentimiento inmotivado, en la hipótesis de celebración del contrato en puesto de ventas o fuera de la sede del incorporador del establecimiento comercial.               

plazo no prorrogable (incorporaciones). La renuncia (arrepentir inmotivado) por el comprador deberá necesariamente manifestarse en hasta 7 días de la fecha de la firma del contrato.

devolución  integral (incorporaciones). En ese caso, el comprador recibirá como devolución lo que pagó como precio y comisión de corretaje.

normas dispositivas y no cogentes (incorporaciones). Cuando de la rescisión amistosa (bilateral y en común acuerdo), el incorporador y  elcomprador podrán reglar de diferente manera acerca de las cláusulas penales.

subasta extrajudicial (incorporaciones). Las normas de restitución seguirán las disposiciones propias de la subasta extrajudicial en la obra a precio de coste, en la obra a precio cerrado (plazo y precios exactos) y en la enajenación fiduciaria en garantía.

cláusula penal en la hipótesis de Resolución por ruptura de contrato del comprador (parcelaciones urbanas).

derecho a la restitución (parcelaciones urbanas). Todas las cantidades pagadas directamente al loteador a principio serán rembolsables, corregidas monetariamente.

gastos de aprovechamiento (parcelaciones urbanas). En el período en que estuvo en la posesión del lote, el comprador responde por el valor de aprovechamiento, correspondiente a 0,75% del valor actualizado del contrato.

cláusula penal (parcelaciones urbanas). Loteador y comprador podrán establecer la cláusula penal y la responsabilidad por gastos administrativos, incluso arras  o anticipo, limitado, sin embargo, a 10% del valor actualizado del contrato.

cargas de mora (parcelaciones urbanas). Son deducibles los  valores pagados en razón de mora (intereses y multa) relativo a las prestaciones pagadas con retraso.

otros débitos (parcelaciones urbanas). Son deducibles las deudas del impuesto IPTU, de los gastos comunes, cargas asociativas y otras de igual naturaleza que a estos estén igualadas y tarifas vinculadas al lote, así como impuestos, costes y emolumentos incidentes sobre la restitución y/o rescisión.

comisión de corretaje (parcelaciones urbanas). También deducible la comisión de corretaje, se integrado al precio del lote.

consecuencias de la abolición (parcelaciones urbanas). El cuadro-resumen deberá indicar (en prominencia negrita) las consecuencias del termino del contrato, o por medio de la desvinculación contractual (bilateral y del consensual), o por la Resolución justificada por incumplimiento del comprador. Con ellas deberá el comprador declararse de acuerdo expresamente.

plazo de restitución (parcelaciones urbanas con obras en progreso). En hasta 12 cuotas mensuales, con vencimiento de la primera en un plazo máximo de 180 días después del plazo previsto en el contrato para la conclusión de las obras.

plazo de restitución (parcelaciones urbanas con obras concluidas). En hasta 12 cuotas mensuales, con vencimiento de la primera en un plazo máximo de 12 meses después de la formalización de la rescisión contractual.

registro de nueva venta (parcelaciones urbanas). Solamente con la comprobación del principio de la restitución, eximida esta siempre que el comprador no se localice o no se haya manifestado.

pago de más de 1/3. Si se ha pagado más de 1/3 del precio ajustado, este hecho y la cantidad pagada constarán en el acto de la anulación. En ese caso, el nuevo registro dependerá de la previa presentación del término contractual por las partes (consensual, bilateral) y la comprobación del pago de una sola cuota o de la primera cuota del importe, si devuelto al comprador, o mediante el deposito en efectivo a su disposición en el registro de inmuebles, a menos que las partes estipulen de distinta manera y de forma expresa en el documento de termino contractual amistosa (consensual, bilateral) firmado por las partes.

enajenación fiduciaria en garantía (parcelaciones urbanas). Se mantienen expresamente los procedimientos previstos en la Ley Federal n.° 9,514/97, en la compra y venta de lote con enajenación fiduciaria en garantía.

mejoras necesarias o útiles (parcelaciones urbanas). Mantenida la regla del artículo 32, de la Ley de Parcelación del Suelo Urbano, añadiendose el deber del loteador enajenar el inmueble por subasta extrajudicial o judicial en hasta 60 días, contados de la fecha de la constitución en mora del comprador, siguiendo los procedimientos de la Ley Federal n.° 9.514/97.

 

por

Marcelo Terra

Sócios
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