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Comunicados

Projeto de Lei que regulamenta distrato é aprovado pela Câmara dos Deputados

 

São Paulo, 7 de junho de 2018.

Objeto                                    

O Plenário da Câmara dos Deputados aprovou, em 06/06 (ontem), projeto de Lei que disciplina o desfazimento −por solicitação e/ou culpa do adquirente −do contrato firmado entre ele e o empreendedor para aquisição de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e lote em parcelamento de solo urbano.

Aqui, apresentamos uma síntese do projeto de Lei no que diz respeito às incorporações imobiliárias; aquela referente ao parcelamento do solo será encaminhada em separado

Cláusula penal por desistência imotivada

Em resumo, a respeito da pena a ser aplicada ao adquirente que desiste do negócio, o texto aprovado do projeto de Lei prevê, basicamente, duas possibilidades. 

Com patrimônio de afetação   A primeira é a pena (multa) de 50% dos valores pagos pelo comprador (após dedução da integralidade da corretagem), isto quando o empreendimento estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação(ou seja, quando o conjunto de ativos destinado à realização de determinado empreendimento imobiliário forma patrimônio separado, que não se mistura com os demais bens integrantes do patrimônio do incorporador e/ou do respectivo e eventual grupo econômico).

Nessa primeira situação (com o patrimônio afetado), a devolução ao comprador de 50% dos valores pagos apenas ocorrerá depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.

Sem patrimônio de afetação   O segundo percentual de pena estabelecido pelo projeto de Lei é de 25% (também após dedução da comissão de corretagem), este para as demais hipóteses em que não houver patrimônio de afetação, com devolução em até 180 dias depois do distrato.

Despesas dedutíveis  Em quaisquer das hipóteses acima (com ou sem patrimônio de afetação) e quando o comprador tiver a unidade disponível para uso, a incorporadora poderá descontar do valor a ser restituído a ele os valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores, bem como demais encargos previstos em contrato e um montante a título de fruição do imóvel.

Cessão da posição contratual   Se o comprador desistente apresentar, antes do distrato, um interessado em assumir seus direitos e obrigações, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%), desde que a incorporadora dê a anuência à operação e o novo comprador tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados por aquela.

Prazo de tolerância   Fixa-se o prazo de tolerância de 180 dias sem incidência de penalidades e sem a possibilidade de resolução a pedido do adquirente, desde que previsto contratualmente de forma clara e destacada.

Entrega após o prazo de tolerância   O atraso na entrega do imóvel, se superado o prazo de tolerância de 180 dias, é considerado “justa causa” para a desistência do negócio pelo comprador, de modo que, nesta hipótese, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e de multa estabelecida para a hipótese do atraso, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

Se o comprador não desejar a resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Período de reflexão   Se o contrato for assinado no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, poderá o adquirente desistir da aquisição no prazo improrrogável de até 7 dias, com direito a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Estes os principais itens objeto da redação aprovada do projeto de Lei, sendo que a íntegra do texto já está disponível no site da Câmara dos Deputados, e que agora será apreciado pelo Senado.

 

por

Marcelo Terra

Sócios
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