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Na mídia

Pingue-pongue - Olivar Vitale, presidente do IBRADIM, entrevista o renomado jurista Marcelo Terra

 

IBRADIM - EDIÇÃO Nº 1 - 2018

14 de junho de 2018

DEBATE CONSTRUTIVO

Marcelo Terra é reconhecidamente um dos advogados mais notáveis do País, atuando há décadas na área imobiliária. No bate-papo com o presidente do IBRADIM, Olivar Vitale, ele conta um pouco de sua experiência, vida e como visualiza o futuro do direito imobiliário no Brasil. Leia a seguir.

Olivar: Marcelo, reza a lenda que você começou a trabalhar com di­reito imobiliário antes mesmo do seu primeiro dia como aluno na Faculdade de Direito do Largo São Francisco (USP). Como foi isso?

MT: A lenda é verdadeira. Nasci e morei em Santos até os 18 anos. Quando publicado o resultado do vestibular (então CESCEA), meu tio Nívio (Nívio Terra, renomado advogado de direito imobiliário, hoje não mais em atividade) foi a Santos, em meados de janeiro de 1974, para me convidar para o está­gio, que se iniciaria em 4 de março, primeiro dia letivo.

Condição para o estágio: ser um excelente datilógrafo até lá. Ganhei de presente pelo ingres­so no Largo de São Francisco o livro Direito Financeiro, de Aliomar Baleeiro. Inscrevi-me no curso de datilografia (durante um mês, duas ou três horas diá­rias, mais o treino na máquina Olivetti de minha mãe Eunice). No domingo 3 de março, mu­dei-me para São Paulo. Na ma­nhã seguinte, fui da ACM (onde morei os cinco anos do curso) na rua Nestor Pestana, 147, conhe­cer o local do escritório, na rua Conselheiro Crispiniano, 29, esquina da rua Sete de Abril. Ao fim da tarde, atravessei o Viaduto do Chá, em direção ao Largo de São Francisco. Enfim, iniciei o estágio e depois os es­tudos acadêmicos.

Olivar: Durante anos o escritório em que você trabalhou (fundado pelo seu tio Nívio Terra) atuava exclusivamente para uma empresa só. Foi por sugestão sua que isso mudou? Explique essa história, contextualizando.

MT: Fundado em 1964 por Nívio Terra, em 1974 eram dois os sócios, Nívio e Flávio Abrahão Nacle e duas advoga­das, Sônia Maria Gróba e Célia Maria Fontão Caixeta, meus pri­meiros mentores.

Célia já estava de saída para ingressar no jurídico interno da Gomes de Almeida Fernan­des, (GAF), então uma das maio­res incorporadoras e construto­ras do Brasil, com sede no Rio de Janeiro, e com escritório em São Paulo desde 1964.

Nesse ano, Raul Leite Luna foi o encarregado de instalar o escritório paulistano da GAF e conheceu Nívio, nascendo aí uma profunda amizade e um forte relacionamento empre­sarial.

Nívio fundou seu escritório com o objetivo de assessoria jurídica empresarial. Em 1974, a GAF era uma grande cliente, mas não a única, compondo uma carteira de várias outras empresas nos mais variados seg­mentos da indústria, do comér­cio e da prestação de serviços.

No começo dos anos 1980, várias empresas se formaram da experiência acumulada por seus engenheiros, que inicia­ram sua própria atividade em­presarial e que naturalmente procuraram Nívio para ser seu assessor jurídico.

Ao tempo do estágio, minha atuação era um misto de conten­cioso e de contratual, com mais intensidade no contencioso imobiliário.

O grande incremento de atuação no segmento da in­dústria do empreendimento imobiliário se deu a partir de 1982 e 1983, com a retoma­da da indústria, após uma crise extremamente profunda.

Olivar: Você nunca foi estagiário ou advogado em qualquer outro es­critório senão o do seu primeiro es­tágio ou o seu próprio. Como você deixou de ser advogado contrata­do do seu primeiro escritório e se tornou sócio? Você nunca cogitou ser o sócio de direito imobiliário de um escritório grande, full service, com atuação em todo o País? Por quê?

MT: Realmente, em 44 anos de trabalho tive um único em­prego, o atual. Em dezembro de 1978, ao fim do curso de ba­charelado, Nívio me convidou para permanecer no escritório como sócio e, a partir de ja­neiro de 1979, me tornei sócio com a participação de 1% do resultado líquido do mês, sem qualquer remuneração garanti­da, à semelhança do que se pra­ticava, em outros percentuais, com Nívio, Flávio, Sônia e Estela Malagossi, que ingressara já como advogada em abril ou maio de 1974.

Considerando a intensidade do estágio, eu praticamente já advogava desde o começo do quarto ano do curso (1977), quando “ganhei” meu primei­ro estagiário, Lúcio Maia.

Nunca cogitei sair do escri­tório e de lá migrar para outro de grande porte, ou full service, como nominado na pergunta. Na ocasião, o grande escritório era, como é ainda hoje, o Pi­nheiro Neto.

Nunca procurei e jamais fui contatado.

A bem da verdade, o hoje chamado “direito empresa­rial imobiliário” era praticado por escritórios boutiques (Nel­son Koyranski, Biasi Ruggiero, Walter Ceneviva, Luiz Arthur Caselli Guimarães, dentre ou­tros).

Sempre fui feliz em todas mi­nhas fases profissionais. Se não fosse advogado, como me tor­nei, sonharia pela carreira da magistratura e da academia.

Olivar: O mercado imobiliário brasileiro foi, durante anos, inci­piente. A partir do ano 2000 até o começo da última crise, isso mudou substancialmente. A que fatores você imputa essa mudança? Como isso mudou a atuação do ad­vogado especializado no mercado imobiliário?

MT: Na verdade, são ciclos de crescimento. De 1969 a 1975, uma grande fase.

De 1982 a 1985, uma reto­mada. Em 1986 (de 28 de feve­reiro, data do Plano Cruzado 1, a 30 de novembro, data do Pla­no Cruzado 2), uma grande ex­plosão. Nesse período, tenho na memória que assessoramos várias empresas na aquisição de 41 terrenos para futuras incor­porações. Uma máquina de fa­zer minutas e fechar contratos, sem auxílio da informática, mas com as insubstituíveis fer­ramentas da tesoura, da cola, do durex e da xerox.

"Advogado é advogado 
24 horas por dia, 
incluindo sábados, 
domingos e feriados"

Outra retomada com o Plano Real no primeiro semestre de 1994.

E, finalmente, os primeiros oito anos da década de 2000, com a abertura de capital de vá­rias empresas.

Qual a grande mudança? Em meu sentir, a forma de relaciona­mento entre advogado e clien­te. Antes, uma grande cum­plicidade. Hoje, uma relação mais fria, mais distante, via de regra, principalmente nas mé­dias e grandes empresas. An­tes, empresas de “dono”. Hoje, grandes corporações. Antes, um grande amor do empresário pelo negócio por ele fundado. Hoje, uma grande profissionalização e um grande amor pela gestão e não pelo negócio em si. Antes, tomada de decisão de risco pelo próprio dono. Hoje, por um executivo.

Obviamente, em todas as dife­rentes épocas, havia empresário de um e de outro tipo.

Olivar: Outra lenda a seu res­peito diz que você jamais para de pensar em mercado imobiliário. Se não está advogando, está lendo a respeito ou viajando com pessoas do mercado para eventos de empreendedorismo imobiliário. Isso procede? Não tem hobbies?

MT: É verdade. Mais uma den­tre tantas lições legadas por tio Nívio: advogado é advogado 24 horas por dia, incluindo sába­dos, domingos e feriados. O có­digo é livro de cabeceira. Maçan­te e cansativo? Não para quem gosta e ama o que faz. Trabalhar com o direito não cansa. Tenho, sim, dois grandes hobbies: famí­lia e trabalho. Caminhamos, Léa (esposa de Marcelo) e eu, mui­to pela cidade, pela praia, ven­do os detalhes da cidade em que moramos e que visitamos. Hoje, há um terceiro e querido hobby: curtir os três netinhos, Vítor (4 anos) e Helena (2 anos), filhos de Guilherme (filho mais velho de Marcelo) e Priscila, e Júlia (1 ano), filha de Eduardo (filho mais novo de Marcelo) e Vanessa.

De 2007 para cá, iniciamos uma nova fase de viagens de lazer, que é a Missão Empresarial Fiabci (Federação Internacional Imobiliária), aproveitando o congresso mundial (em maio) com algumas esticadas e visitas técnicas a vários empreendi­mentos, aprendendo um pouco da cultura e dos hábitos locais.

Quase a totalidade dos parti­cipantes é vinculada, de alguma forma, ao mercado imobiliário. Mas o que verdadeiramente cultivamos nessas viagens é a amizade. Aliás, o Secovi-SP e a Fiabci, capítulo brasileiro, são fontes inesgotáveis de amiza­de.

Olivar: Como é a sua relação com clientes estrangeiros, novos operadores do mercado imobiliá­rio nacional, cada vez mais pre­sentes no País?

MT: Muito interessante esse aprendizado com os clientes estrangeiros vindos com outros hábitos e culturas e modo de fazer negócios. O estrangeiro, habitualmente, faz a pergunta “e se?”, uma resposta gerando novas indagações. O enorme desafio de transmitir ao não na­cional nossas peculiaridades e nossas dificuldades é um gran­de e complexo obstáculo a ser vencido diariamente.

Olivar: Temas relevantes e delica­dos. Primeiro: o Ministério Público e sua atuação no País, com foco no mercado imobiliário. Qual a sua opinião a respeito?

MT: Digo sempre que a fun­ção institucional do Ministério Público é fundamental para to­dos nós. Mas como em todas as outras áreas, há desvios e exageros. Talvez ainda vivamos, sem uma percepção muito clara, um momento de transição pendu­lar. O Ministério Público mui­to se engrandeceria se abrisse suas portas para a sociedade, no sentido de uma interlocução necessária e indispensável, até mesmo para bem compreen­der os fatos em sua inteireza e completude. Para bem conhecer as dificuldades do dia a dia, das consequências práticas das teses nascidas em gabinete.

Embora não reconheça pu­blicamente, o promotor é tão parcial quanto um advogado, pois defende a tese de seu clien­te, individual ou coletivo, difu­so ou homogêneo. Há, porém, uma grande diferença. Tem o poder de causar estragos e de gerar um temor reverencial ne­fasto.

A sociedade brasileira ainda precisa encontrar um sistema de pesos e contrapesos adequado. O diálogo institucional é o ca­minho para isso.

Olivar: Segundo: Registro de Imó­veis. Para muitos, reserva de merca­do. Para outros, ente regulador, centralizador e fundamental ao mercado imobiliário. Você está de que lado?

MT: Defendo com veemência o sistema atual. Trabalhando, como disse antes, há 44 anos na advocacia imobiliária, fre­quento os Registros desde en­tão e sou testemunha viva da profunda transformação ocor­rida nesse período, seja na qua­lidade da prestação de serviços, ou nas instalações prediais.

Não acredito na estatização, que somente agravará os defei­tos atuais e eliminará as quali­dades presentes.

 

"Não estudar significa parar no tempo, representa não exercer a profissão do advogado com vigor e a qualidade que dele se espera e se exige."

 

Olivar: Terceiro: o mercado imo­biliário está cada vez mais espe­cializado e complexo. Com ele, o mundo jurídico e tudo que o cerca. Na sua opinião, o Poder Judiciário está preparado tecnicamente para apreciar e julgar os tão complexos casos em que é instado a decidir? A esse respeito, seria a arbitragem uma solução, haja vista o conteú­do técnico envolvido (para assun­tos sem relação de consumo)?

MT: Penso que sim. O Judi­ciário está aparelhado tecnica­mente a julgar questões com­plexas, tanto quanto antes. Vejo a arbitragem como alternativa importante, mas, pessoalmen­te, com muitas ressalvas. Gosta­ria de que a decisão arbitral fosse passível de uma revisão por um segundo painel arbitral, talvez influenciado por uma frase do professor Gofredo, no salão nobre de nossas Arcadas e den­tro de um outro contexto: jus­tiça de instância única somen­te a divina.

Mais ainda: ser árbitro não pode ser uma profissão. Deve o árbitro manter sua ativida­de primitiva como primordial, trazendo para dentro da arbi­tragem suas contribuições e suas experiências de vida, não fican­do somente na redoma do ga­binete arbitral.

Olivar: Como advogado sócio de um escritório de sucesso, coor­denando e liderando advogados e estagiários, o que você tem a dizer sobre a sua experiência ao longo dos anos para advogados mais jo­vens que o veem como referência?

MT: A advocacia está em cons­tante mutação. Mas na essên­cia a situação é a mesma, inde­pendentemente da tecnologia à disposição. Isto é, amor à profissão, ser advogado 24/7, respeitar o cliente, colocar o interesse do cliente à frente de seus interesses profissionais. O resto é fácil.

Olivar: Você completou 40 anos como advogado. No decorrer desse tempo, quais mudanças presenciou na profissão? O que você faz para se manter sempre atento às mu­danças e às evoluções do mercado jurídico, inclusive em relação à tecnologia?

MT: Na realidade, em 2018 completarei 40 anos da conclu­são do bacharelado em 1978. Mas, com o tempo do estágio, intenso como já referido, lá se vão mais de 44 anos de exercício diário da profissão. O impacto da tecnologia é profundo, mas sempre assim se deu. Imagi­nem um advogado antes do ad­vento da máquina de escrever. Um advogado, como eu, que começou a trabalhar em má­quina Remington manual, que migrou para uma elétrica, para um computador dos mais sim­ples até os dias de hoje, que viu o advento do fax, etc. Não sou dos mais tecnológicos, mas sem­pre aberto a incentivar o uso das novas ferramentas por todos do escritório, ainda que com um íntimo medo das novidades.

O principal desafio não é o tecnológico. E sim as mudan­ças legislativas e a velocidade das comunicações. Tenho sempre pre­sente o mandamento número 1 do jurista uruguaio Eduardo Couture: estudar.

Não estudar significa pa­rar no tempo, representa não exercer a profissão do advogado com o vigor e a qualidade que dele se espera e se exige.

Olivar: Você é membro hono­rário do IBRADIM. O que espera do Instituto? Qual a importância de ter um instituto dedicado ao estudo, ao debate e ao aprofun­damento de questões do mercado imobiliário, na sua visão?

MT: Para quem começou a trabalhar nos primeiros mo­mentos do direito empresarial imobiliário, ter a felicidade de acompanhar o nascimento do IBRADIM é ver a concretização de um sonho acalentado em si­lêncio. Poderá o IBRADIM sina­lizar uma nova etapa de geração de conhecimentos, de ideias, de ideais e de amizade.

Olivar: Por muitos anos, havia poucos advogados especializados em direito imobiliário. Hoje exis­tem diversos, e boa parte deles foi você quem formou. Tem orgulho disso?

MT: Sim, sem dúvida. Tenho imenso orgulho de continuar uma obra iniciada por Nívio Terra, que, com sua imensa von­tade de transmitir conhecimen­to, sempre se interessou em ensinar e formar profissionais na área da advocacia. Fui seu estagiário e discípulo (e sou até hoje). Creio, também, que meu exemplo de dedicação ao estu­do e amor à advocacia serviram de inspiração a vários colegas que compartilharam ou ainda compartilham momentos des­sa dedicação à advocacia e ao direito empresarial imobiliá­rio.

Olivar: Voltando ao tema “for­mar advogados do mercado”, há 12 anos o Secovi-SP tem um cur­so de especialização em direito imobiliário empresarial idealiza­do por você. Conte a história do curso e se entende que o seu obje­tivo foi atingido.

MT: Na realidade, a ideia do curso é mais antiga, data de 1988, quando Arthur Parkinson formatou, no âmbito do Secovi-SP, o curso de Negócios Imobiliários e me convidou para coordenar o módulo jurídico da grade cur­ricular ao lado de outras cinco matérias.

O aluno-alvo não era o advo­gado, embora muitos estudan­tes tivessem o bacharelado em direito.

Ao longo desses anos, muitos colegas me pediam dicas de cur­sos de direito empresarial imo­biliário.

Assim, surgiu o curso de especia­lização dentro da UniSecovi, com sua grade curricular, seu horá­rio de aulas e o mix de alunos. A motivação central desse curso: formar inteligência jurídica da ótica do negócio imobiliário.

O objetivo inicial foi atingi­do, sim. Mas estou constante­mente insatisfeito e em busca de aprimoramento. Penso que mui­to poderia se aperfeiçoar.

Olivar: Após 21 anos, você cin­diu a sociedade de advogados que mantinha e recentemente abriu as portas em outro local com boa parte dos sócios que já tinha. O que espera dessa nova fase?

MT: Após 20 anos de um profícuo trabalho conjunto, todos nós chegamos à conclu­são de que seria necessária uma separação de atividades, o que se fez dentro da maior paz e do respeito mútuo que nos une, buscando de forma incessante a preservação da ética e consi­deração aos clientes, razão de ser do escritório.

A divisão da equipe se fez de forma natural, sem traumas, sem concorrência desleal. Certa­mente, um case para as faculda­des de administração.

O que espero dessa nova fase? Que seja tão feliz quanto todas as demais. Aliás, passados cinco meses, essa convicção já se faz presente.

Olivar: Conhecendo o mercado imobiliário como conhece, por que não enveredou ao empreendedorismo, incorporando ou loteando tal qual os seus clientes?

MT: Primeiramente, como advogado 24/7, não sobra tem­po para outra atividade negocial. Depois, não tenho tino empresarial. Em terceiro lugar, jamais almejei ser concorrente de meus clientes, pois sou de­positário de informações con­fidenciais.

Olivar: Em quais áreas, além do direito imobiliário, você gosta­ria de atuar?

MT: Acredito que o direito não seja dividido em departa­mentos estanques. O advogado precisa ter uma visão interdisciplinar, sem perder de vista sua especialidade. Uma cidade como São Paulo não somente permite um alto grau de especialização, mas a exige dos profissionais de todas as áreas, inclusive do direito. O direito imobiliário é uma expressão ampla demais, abrangendo o direito civil puro, o direito processual civil, o imobiliário registral, o nota­rial, o ambiental, o urbanístico e tantos outros.

Olivar: Há quem diga que você amoleceu bastante e positivamente com a chegada de seus netos. Isso é verdade? O que mudou na sua vida? E na profissão?

MT: Sim, é verdade. Sempre tive o hábito de trabalhar um pouco aos sábados e às vezes aos domingos. Antes do nasci­mento de Guilherme, estando em São Paulo, ia até a Conselhei­ro Crispiniano. Com a chegada de Guilherme e Eduardo, mu­dei o hábito para levar trabalho para casa, o que faço até hoje, com enorme auxílio da tecno­logia. Há muitos anos, minha biblioteca, da qual muito me orgulho, fica em casa, pois o tempo para leitura e estudo ou é à noite ou durante os fins de semana e feriados.

Hoje, quando estou trabalhan­do em casa, meus netos Vítor e Helena pedem para assistir a desenhos em meu compu­tador. Nada mais gostoso, um neto em cada perna. Logo, logo, arrumarei espaço para Júlia.

A emoção de ter netos é real­mente distinta. Quando se é pai, a juventude da ocasião nos faz crer sermos imortais. O mo­mento perdido de hoje poderá ser recuperado no futuro. Quan­do se é avô, a sensação é total­mente diversa. Devemos apro­veitar cada momento com essas criaturas meigas, inocentes, com seu sorriso, porque talvez não haja tanto futuro assim.

Carinhosamente chamo meus netinhos de “perda de tempo 1, 2 e 3”. Na realidade, um amor que se traduz em cada gesto, em cada palavra, em cada mo­mento, em cada sorriso.


 

 

por

Marcelo Terra

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