Fonte: Migalhas

STF reafirma a validade da execução extrajudicial da hipoteca, julgando constitucional o novo modelo trazido pelo Marco Legal das Garantias.

Em 2021, o STF, ao julgar dois RE (556.520 e 627.106), consolidou a jurisprudência da Corte quanto à recepção, pela Constituição Federal de 1988, das disposições do decreto-lei 70/1966, que autorizam a execução extrajudicial de dívidas garantidas por hipoteca.

Por maioria, prevaleceu o voto do ministro Dias Toffoli, que ressaltou o entendimento consolidado no STF de que tal modalidade de execução não viola os princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, e defendeu a necessidade de reafirmação dessa jurisprudência sob a sistemática da repercussão geral.

Na ocasião, como resultado do julgamento, foi fixada a seguinte tese de repercussão geral (Tema 982): "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no decreto-lei 70/1966".

Ocorre que existia substancial insegurança jurídica, não só porque tais regras estavam desatualizadas, mas também pelo fato de que apenas as instituições financeiras no âmbito do SFH - Sistema Financeira da Habitação poderiam usufruir de tal procedimento por força da parte inicial art. 29 do decreto-lei 70/1966, que faz referência expressa às hipotecas reguladas pelo diploma legal:

"Art. 29. As hipotecas a que se referem os arts. 9º e 10 e seus incisos¹, quando não pagas no vencimento, poderão, à escolha do credor, ser objeto de execução na forma do CPC (arts. 298 e 301) ou deste decreto-lei (arts. 31 a 38)." (grifo nosso)

Neste contexto, no âmbito da modernização do regime de garantias ao crédito, foi promulgada a lei federal 14.711/23, mais conhecida como o Marco Legal das Garantias.

Especificamente com relação ao assunto em detalhe, com o intuito de superar referidas dúvidas, o Capítulo III da lei federal 14.711/23 instituiu a execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca em geral e revogou o art. 29 e seguintes do decreto-lei 70/1966.

Referido procedimento é, em linhas gerais, idêntico ao procedimento de excussão da alienação fiduciária, aproximando-se essas garantias neste ponto, não obstante suas inúmeras outras diferenças, vantagens e desvantagens conforme ótica credor ou devedor.

Dessa forma, como outrora já combatido no âmbito do decreto-lei 70/1966, o procedimento extrajudicial trazido pela lei federal 14.711/23 teve sua constitucionalidade questionada, e assim novamente apreciada pelo STF.

No julgamento conjunto das ADIs 7600, 7601 e 7608, concluído em 30/6/2025, em que entidades representativas de oficiais de justiça e de magistrados questionaram diversos dispositivos legais do Marco Legal das Garantias, prevaleceu o entendimento do relator ministro Dias Toffoli, para quem os atos delegados aos cartórios são legítimos, não violam direitos das partes envolvidas e são conduzidos por agentes imparciais, sendo destacado também que o devedor é formalmente notificado, podendo quitar a dívida ou apresentar contestação, inclusive judicialmente, caso haja controvérsia.

Assim, foi firmada a seguinte tese: "São constitucionais os procedimentos extrajudiciais instituídos pela lei 14.711/23 de consolidação da propriedade em contratos de alienação fiduciária de bens móveis, de execução dos créditos garantidos por hipoteca e de execução da garantia imobiliária em concurso de credores."

___________

¹ Art 9º Os contratos de empréstimo com garantia hipotecária, com exceção das que consubstanciam operações de crédito rural, poderão prever o reajustamento das respectivas prestações de amortização e juros com a consequente correção monetária da dívida.

Art 10. É instituída a cédula hipotecária para hipotecas inscritas no Registro Geral de Imóveis, como instrumento hábil para a representação dos respectivos créditos hipotecários, a qual poderá ser emitida pelo credor hipotecário nos casos de: I - operações compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação; II - hipotecas de que sejam credores instituições financeiras em geral, e companhias de seguro; III - hipotecas entre outras partes, desde que a cédula hipotecária seja originariamente emitida em favor das pessoas jurídicas a que se refere o inciso II supra.