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Os advogados Arthur Liske e João Zambo Joma, do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, com atuação em Direito Imobiliário, Agrário e Agronegócio, explicam as particularidades do tema.
“A ausência de uma titulação clara e segura continua sendo o principal entrave para muitos produtores. Mesmo quem é legítimo possuidor da terra, muitas vezes não tem a documentação exigida para comprovar a propriedade”, explica um especialista em direito agrário.
“Isso gera conflitos com comunidades tradicionais, grilagens e uma série de inseguranças jurídicas”, acrescenta.
Outro obstáculo que tem preocupado os proprietários é a obrigatoriedade do georreferenciamento certificado pelo Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), que entrará em vigor para todos os imóveis a partir de novembro de 2025.
“Essa exigência afeta não só vendas e compras, mas também qualquer tipo de desmembramento ou parcelamento de terras. Sem a certificação, o cartório não registra”, destaca o especialista.
Nesse cenário, o aplicativo Meu Imóvel Rural tem ganhado atenção por oferecer uma visão integrada da situação cadastral, fiscal e ambiental das propriedades. Ele reúne dados de diferentes bases — como o CAR, SIGEF, SNCR e registros de imóveis — e apresenta em uma interface simples e acessível.
“O diferencial é que agora o produtor pode ter uma noção dos riscos ou inconsistências antes de registrar ou negociar o imóvel”, afirma.
“É uma ferramenta poderosa para prevenir litígios.”
Apesar disso, ele alerta que as informações exibidas no aplicativo não têm valor jurídico definitivo:
“Esses dados só têm validade judicial se forem acompanhados pelas certidões oficiais. O aplicativo ajuda, mas não substitui o que a lei exige.”
Mesmo assim, os benefícios são relevantes.
“A simples possibilidade de visualizar sobreposições com áreas indígenas, quilombolas, ambientais ou minerárias já representa uma economia de tempo e dinheiro”, diz.
“Antes, o produtor tinha que consultar vários sistemas distintos. Agora está tudo mais acessível.”
Sobre a possibilidade de o aplicativo reduzir litígios por disputas de terra, a resposta é positiva.
“Com dados de localização e limites fornecidos por georreferenciamento, conseguimos evitar disputas clássicas, como as de divisas entre vizinhos”, afirma.
“Claro que ele não vai impedir fraudes ou invasões, mas ajuda a mostrar a quem realmente pertence aquela área.”
Outro ponto levantado pelos especialistas é o impacto da integração de cadastros públicos, como SICAR, SNCR e SIGEF.
“A unificação é um passo importante, mas traz riscos. Um erro em uma base pode afetar toda a cadeia de dados”, alerta.
“É por isso que sempre reforçamos a importância de conferir todas as informações, fazer due diligence e procurar orientação especializada.”
Segundo os entrevistados, mudanças legislativas também são necessárias para dar mais segurança ao processo de regularização.
“É urgente uma lei que integre os cadastros ao registro imobiliário e avance no mapeamento de todo o território nacional, inclusive terras devolutas”, diz.
Para quem deseja regularizar o imóvel, os cuidados devem começar com o registro atualizado da matrícula, seguido do georreferenciamento, CAR e declarações anuais do CCIR e do ITR.
“Essas obrigações, se bem cumpridas, garantem que o imóvel esteja em conformidade com a lei”, aponta o advogado.
A recomendação, segundo os especialistas, é que o produtor rural busque apoio técnico e jurídico qualificado.
“A tecnologia só é útil se bem interpretada. Um advogado especializado vai saber cruzar os dados, identificar riscos e indicar o melhor caminho para resolver pendências e prevenir problemas futuros”, conclui.
