Fonte: Estadão

Especialistas preveem prédios mais altos, com fachada ativa e residenciais de luxo.

O leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) realizado nesta semana pela prefeitura de São Paulo deve trazer uma mudança importante para a Faria Lima, principal avenida de escritórios da cidade. Segundo especialistas ouvidos pelo Estadão, o leilão deve estimular a construção de prédios de uso misto na região.

Os prédios de uso misto são aqueles que têm tanto residências quanto áreas comerciais, como lojas, escritórios e hotelaria. “Não acredito que vão ter empreendimentos puramente residenciais”, afirma Ivana Bomfim, sócia da área imobiliária do escritório Cescon Barrieu.

“Talvez comercial com residencial, hotel com residencial. Ou empreendimentos com uma parte de lojas de varejo, não lojas pequenas”, completa. Para Ivana, o que é possível prever sobre os novos projetos é que serão mistos e potencialmente mais altos do que os prédios existentes.

O Cepac é um título que permite que as empresas ampliem a área construída em cada terreno, indo além do permitido originalmente na lei de zoneamento de cada bairro. Em troca, a prefeitura usa o dinheiro arrecadado para obras de melhoria da infraestrutura ou oferta de moradias na cidade.

Ivana afirma, entretanto, que os certificados não dão liberdade irrestrita de aumentar a área construída dos edifícios, mas adicionam um potencial importante para viabilizar empreendimentos novos ou mesmo mudar o caráter de projetos.

“Eu imagino que sejam prédios mais altos, como o Faria Lima Plaza, construído no Largo da Batata, e que já é um prédio bem mais alto do que os outros da região”, diz.

Avaliado em R$ 1,2 bilhão, o Faria Lima Plaza abriga escritórios de multinacionais, como Shopee e Uber, as maiores locatárias. Em breve, a Klabin deve transferir a sede para o edifício, com o qual já tem contrato de locação fechado por 10 anos. Com as três empresas, o edifício tem ocupação de mais de 90% das suas lajes.

O leilão de Cepacs da Operação Urbana Faria foi realizado na terça-feira e comercializou um total de 94,8 títulos, equivalente a 57,6% da oferta disponível, de 164,5 mil títulos. O valor médio foi de R$ 17,6 mil, sem ágio em relação ao valor de partida. Com isso, o leilão movimentou um total de R$ 1,668 bilhão, abaixo da expectativa inicial de R$ 2,8 bilhões.

Prédios mais altos em terrenos menores

A advogada especializada em direito urbanístico Marcella Martins Montandon, sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, também chama a atenção para o fato de que terrenos menores poderão ser explorados pelas construtoras.

“Antes da legislação de 2024, só era possível comprar Cepacs e construir acima do coeficiente básico se o terreno tivesse mais de 1 mil m². Esses terrenistas (donos de terrenos) ficaram por anos no limbo. Com a alteração da lei, agora o lote mínimo é de 500 m², o que abre uma janela de oportunidade para novos projetos”, diz.

Montandon observa que a legislação abre janela para desenvolvimento de terrenos onde hoje funcionam, por exemplo, agências bancárias. “São agências localizadas em regiões super nobres e que, com o avanço da digitalização, perderam um pouco o apelo. Vejo muitos incorporadores de olho nestes terrenos.”

No entanto, de acordo com o diretor de transações e negócios imobiliários da consultoria Binswanger, Sergio Belleza, só comprou Cepac quem já tinha terreno e precisava resolver essa questão. “O preço de R$ 17,6 mil, aprovado nesse leilão, é caro”, disse Belleza.

Ele entende que o leilão foi realizado em um cenário adverso, o que afastou incorporadoras, resultando na venda de pouco menos de 60% dos Cepacs oferecidos.

Projetos em execução na Faria Lima

Entre as empresas que já têm terrenos e projetos na região está a HBR Realty, subsidiária de propriedades comerciais da família Borenstein, dona da incorporadora Helbor.

A companhia adquiriu 1.857 títulos durante o leilão para erguer uma torre de 10 andares e 4 mil m² em um terreno de 800 metros quadrados na Faria Lima.

O empreendimento será misto, com lajes corporativas de 500 a 600 metros quadrados voltadas a clientes de pequeno e médio porte e 14 ou 16 unidades residenciais de alto padrão, que serão negociadas com amigos e familiares. No térreo, a fachada ativa terá uma loja e no rooftop, um restaurante.

Localizado no encontro da rua Chipre com a Faria Lima, o terreno foi adquirido pela HBR em 2024, seguindo a estratégia da companhia de abrir mão de grandes lajes corporativas para focar em espaços menores. A previsão de entrega do empreendimento é para daqui a três anos.

“Antes da pandemia, o ‘crème de la crème’ do setor corporativo eram as áreas grandes. Hoje vemos que a demanda por essas áreas tem diminuído. Nossa ideia é alugar as lajes do novo edifício para gestoras de ativos e advogados cujos clientes estão na região”, diz Alexandre Nakano, o CEO da HBR Realty. “Eles precisam estar próximos das grandes empresas, mas com um ticket menor”, complementa.

A companhia também é dona do HBR Corporate Faria Lima, prédio de escritórios com 18 pavimentos e um terreno de 3,9 mil m² na Faria Lima. Atualmente, o prédio está à venda como estratégia da construtora de mudar o foco para o desenvolvimento de “prédios boutique”, com lajes de 400 m² a 600 m².

“Continuamos acreditando nos corporativos, principalmente em regiões nobres, como o Itaim, Pinheiros e Faria Lima. O segredo deste segmento é ter um bom projeto numa boa localização”, acrescenta.

Outra construtora que adquiriu Cepacs na Faria Lima é a São José, que tem um prédio de apartamentos de luxo embargado no Itaim Bibi desde 2023. Localizado na rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, no número 1.246, o edifício tem 20 apartamentos com tamanhos que variam de 382 metros quadrados (m²) a 739 m².

Em 2019, a São José comprou R$ 64 milhões em Cepacs que foram usados para regularizar outro empreendimento na mesma região. A empresa começou a erguer o edifício St. Barths em dezembro do mesmo ano, mesmo sem o alvará de execução de obra.

Segundo dados da plataforma imobiliária Loft, baseados em informações do ITBI da capital paulista, a rua onde o empreendimento foi construído é uma das mais caras da cidade e o preço médio por metro quadrado é de mais de R$ 20 mil.

No caso da JHSF, a companhia prepara um empreendimento chamado Shops Faria Lima. De acordo com o descritivo do projeto, a área terá restaurantes, cinema, academia e lojas de marcas selecionadas, tanto nacionais quanto internacionais.

O shopping ficará no número 3477 da Faria Lima e terá como vizinhos os prédios corporativos mais caros da cidade, como a sede do Itaú e o Complexo Victor Malzoni.

Nas ruas Fernão Dias e Martim Carrasco, a gestora Jacarandá comprou 29 imóveis e construiu uma espécie de shopping a céu aberto, que abriga lojas, restaurantes e cafés. Chamado Lapi, o espaço tem inquilinos como Vans, Pingado e Livraria Cultura.

A Even confirmou que participou do leilão, porém não informou em quais projetos eles serão aplicados. O mercado antecipa um projeto residencial de alto padrão desenvolvido em parceria com a RFM Construtora.

Outras empresas apontadas como participantes do leilão são a Partage, a Stan e a Lúcio Incorporadora.

Uma fonte ouvida pelo Estadão também questiona se o próprio Itaú, corretora responsável pela compra de 24.447 Cepacs, teria interesse direto nesses títulos, com o objetivo de ampliar o prédio da instituição.

Adquirido no ano passado por R$ 1,46 bilhão, o Edifício Faria Lima 3500 abriga a sede do banco no endereço mais valorizado de São Paulo e possui área de cerca de 25 mil m².

Projetado pela Tishman Speyer para o Itaú e vendido à Brookfield em 2014, o edifício apresenta hoje uma relação terreno/área bruta locável considerada limitada, já que não houve aquisição de Cepacs durante sua incorporação.

Análise do leilão

A Ágora, casa de investimentos do Banco Bradesco, foi a corretora mais ativa na intermediação de compra e venda de Cepacs neste leilão. Ao todo, foram 37.857 títulos negociados. Apesar do preço alto, Ricardo Barbieri, diretor da companhia, defende que o resultado do certame foi positivo. “Foi um leilão tranquilo e bem desenhado”, pontua.