Fonte: Geocracia

Com a publicação do Comunicado nº 02/2025, a SABESP estabeleceu novas diretrizes para a cobrança do Fator K, um coeficiente técnico vinculado à carga poluidora dos esgotos não domésticos. Essas medidas refletem a necessidade de adequação ao Marco Legal do Saneamento e à Política Nacional do Meio Ambiente. No entanto, seus efeitos diretos e indiretos sobre o setor imobiliário, especialmente os empreendimentos de uso misto ou comercial, merecem atenção especial.

O Fator K é um multiplicador tarifário que incide sobre os esgotos não domésticos lançados na rede pública ou entregues em unidades da SABESP, com o objetivo de compensar os custos extras do tratamento desses efluentes. Ele é dividido em duas modalidades: (i) K1, para esgotos lançados diretamente na rede pública; e (ii) K2, para esgotos transportados por veículos até as estações de tratamento.

Empreendimentos como shoppings, centros comerciais, restaurantes, lavanderias, hotéis e, especialmente, atividades de construção civil já eram classificados como grandes usuários pela norma anterior, caso apresentassem consumo igual ou superior a 100 m³/mês. No entanto, com a nova regulamentação, nota-se um olhar mais atento para esses segmentos, que passam a ser automaticamente enquadrados na aplicação do Fator K1 — variando o índice multiplicador de 1,03 a 2,29, conforme o ramo de atividade.

Os empreendedores poderão ser obrigados a apresentar laudos técnicos de caracterização de seus efluentes, elaborados por laboratórios acreditados pelo INMETRO, caso desejem contestar os coeficientes padrão. Isso implica custos técnicos adicionais e maior burocracia no licenciamento e operação dos empreendimentos.

É importante observar que já houve decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) apontando a necessidade de fundamentação técnica específica para a aplicação do Fator K. Nessas decisões, tem-se considerado que a aplicação automática dos coeficientes gerais previstos nas tabelas do comunicado, sem a caracterização individualizada do efluente por meio de estudo técnico adequado, pode não refletir com precisão as condições reais de cada usuário. Tal entendimento tem sido fundamentado nos princípios da razoabilidade, legalidade e da cobrança proporcional ao efetivo serviço prestado. Essa discussão ressalta a relevância de uma abordagem técnica individualizada, especialmente em casos com características operacionais distintas

Nesse cenário, empreendimentos em fase de aprovação ou construção devem considerar os novos custos decorrentes do Fator K nos estudos de viabilidade econômico-financeira, principalmente se envolverem atividades comerciais, industriais ou de serviços.

Além disso, a metodologia de apuração do Fator K poderá ser revista pela SABESP “a qualquer tempo”, conforme análise das características dos efluentes. Essa variabilidade regulatória aumenta a incerteza jurídica e econômica, reforçando a necessidade de planejamento sanitário detalhado no projeto.

O novo regramento da SABESP para cobrança do Fator K embora represente um avanço regulatório alinhado à sustentabilidade, impõe desafios relevantes a empreendedor, inclusive aqueles ligados ao setor imobiliário. Incorporadores e operadores de empreendimentos deverão se adaptar não apenas nos aspectos operacionais e financeiros, mas também no planejamento técnico e ambiental de seus projetos.