.

Comunicados

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

 

25 de junho de 2018

O Regime Especial de Tributação – RET, atrelado opcionalmente ao Patrimônio de Afetação, constitui-se em benefício fiscal para as incorporadoras, consistente no recolhimento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, à alíquota de 4% incidente sobre a totalidade das receitas mensais recebidas decorrentes da venda das unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como sobre as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.

O RET tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação afetada.

A opção pelo RET implica na tributação definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pelo incorporador.

 

A finalidade do patrimônio de afetação é garantir a conclusão da obra com a individualização das unidades e sua entrega aos adquirentes, além da quitação de eventual financiamento à obra.

O patrimônio de afetação, como regra geral, extingue-se pela consecução de sua finalidade – conclusão da obra, individualização das unidades e sua entrega aos adquirentes – e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do incorporador perante o financiador.

Tendo em vista a finalidade da afetação do patrimônio e as causas de sua extinção, podemos concluir que, em que pese a lei de incorporação prever que o patrimônio poderá ser afetado a qualquer tempo, tal ato deverá ocorrer antes de concluída a obra.

Caso a RFB considere que a adesão ao RET foi realizada única e exclusivamente com o objetivo de reduzir a carga fiscal (evasão fiscal), poderá cobrar a diferença dos tributos que deixarem de ser recolhidos, com acréscimo de multa de ofício de 75% ou 150% (caso entenda ter ocorrido fraude), além a taxa de juros Selic.

 

Finalização da Obra (Habite-se) X Patrimônio de Afetação – Sucessivas alterações de entendimento da Receita Federal do Brasil

Muitas dúvidas pairam sobre a opção pelo RET, após a finalização da obra, tendo as Soluções de Consulta da Cosit, nºs 214 e 244, publicadas em agosto e setembro de 2014, primeiramente, concluído que:

(i) o RET será adotado em relação às receitas recebidas após a efetivação da opção, referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem; e

(ii) não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas das unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação.

Em relação à limitação referida no item (ii), duas Soluções de Consulta DISIT/SRRF nºs 7043 e 7045, ambas de 11 de dezembro de 2014, alteraram o entendimento da RFB, prevendo ser irrelevante para efeitos de submissão ao RET o momento em que as vendas são realizadas, se antes ou depois da extinção do regime de afetação.

Dessa forma, era possível concluir que, com a finalização da obra, não se encerrava o RET, e as receitas auferidas após o seu término deveriam ser tributadas pela alíquota de 4%, mesmo que decorrentes de vendas de unidades realizadas após a finalização da obra.                                                                                                                     

 

Último Ato da RFB - Solução de Consulta Cosit nº 99001 de 15/01/2018, publicada somente em 13/06/2018

Em 13.06.2018, foi publicada a Solução de Consulta Cosit n° 99001, alterando o entendimento anterior, esclarecendo que:

(i) as receitas decorrentes de unidades imobiliárias alienadas após a conclusão da respectiva edificação não se submetem ao RET;

(ii) somente serão submetidas ao RET as receitas recebidas referentes às unidades alienadas antes da conclusão da obra, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou da entrega do bem.

Vincula-se a essa SC, a SC Cosit n° 244/2014, acima mencionada, concluindo-se que:

(i) atendidos os requisitos previstos na legislação, é possível a opção da incorporação imobiliária ao RET, ainda que depois de iniciada a obra, hipótese em que o recolhimento dos tributos, na forma do regime especial, será feito a partir do mês da opção;

(ii) não existe previsão legal para opção retroativa pelo RET;

(iii) considerando que o regime é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis da incorporação e à instituição financeira, o RET será adotado em relação às receitas recebidas após a efetivação da opção, referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, as quais componham a incorporação afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem;

(iv) não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação.

A referida Solução de Consulta nº 99001/2018, em relação à conclusão trazida no item “iv” acima, na verdade, é carente de fundamento legal, assim como se dissocia da lógica de tributação pelo RET, cabendo sua impugnação pelos contribuintes que forem afetados pelo atual entendimento da RFB.

Não há razoabilidade em se limitar o benefício fiscal apenas às unidades alienadas antes da conclusão da obra, como se o sucesso nas vendas do empreendimento fosse condicionante da aplicação do RET, agravando a situação do incorporador na hipótese de distratos.

O patrimônio de afetação, assim como o regime especial de tributação que o acompanha, visa, precipuamente, a segurança dos adquirentes das unidades na planta (antes da conclusão da obra) e, uma vez atingido tal objetivo (conclusão da obra e quitação do financiamento), a não aplicação do regime às unidades ainda não alienadas não condiz com o objetivo da Lei nº 10.931/2004, instituidora do regime.

Nos dizeres das próprias SC nºs 7043 e 7045/2014, essa última expressamente reformada pela SC nº 99001/2018, “é irrelevante, para efeito de submissão ao RET e, por conseguinte, da realização do pagamento unificado dos tributos devidos à razão de 4% (quatro por cento) da receita mensal auferida com as vendas de todas as unidades imobiliárias do empreendimento, o momento em que estas são realizadas, se antes ou depois da extinção do regime de afetação”, já que “a conclusão e averbação da obra suprem o requisito da afetação do patrimônio, cujo objetivo é conferir segurança econômica e jurídica ao adquirente do imóvel na planta ou em construção”.

 

Em síntese, no regime do RET, na visão da Receita Federal:

(i) unidades alienadas antes da extinção do patrimônio de afetação e da conclusão das obras, com preço recebido nesse período: sujeição ao RET;

(ii) unidades alienadas antes da extinção do patrimônio de afetação e da conclusão das obras, com preço recebido após: sujeição ao RET;

(iii) unidades alienadas após a conclusão da construção: não sujeição ao RET.

 

 

por

Marcelo Terra

Sócios
compartilhe: