Recentemente (16/06/2026), a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 2229517 / PR) decidiu, por unanimidade, que, em ações de rescisão de contratos de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve ser calculado com base em 12 meses de aluguel, conforme estabelece o art. 58, III, da Lei Federal nº 8.245/91 (“Lei do Inquilinato”). 

De pronto afirmamos: esta decisão em nada, absolutamente nada, afeta o cálculo da multa por desocupação antecipada pelo inquilino, frustrando a causa contratual que motivou a celebração do BTS pelo locador. 

Na origem, tratava-se de ação de declaração de rescisão de contrato built to suit por suposto inadimplemento do locatário, sem pedido cumulativo de cobrança de multa, com valor da causa igual a 1 aluguel (R$ 570mil). 

O autor/locador desistiu da demanda, que prosseguiu com discussão envolvendo, exclusivamente, o valor da causa e honorários advocatícios. 

A sentença homologatória da desistência alterou de ofício o valor da causa de 1 aluguel para 60 aluguéis (prazo contratual ajustado do BTS), sem condenação nas verbas de sucumbência, porque a contestação se deu após o pedido de desistência, provocando apelação pelo inquilino, pedindo condenação do autor-locador nas verbas da sucumbência, apelo provido pelo TJPR, condenando o locador-autor ao pagamento de honorários advocatícios do patrono do réu-locatário em 10% do valor da causa, este fixado pelo TJPR no equivalente a 12 aluguéis mensais. 

Assim, o propósito recursal do especial proposto pelo inquilino-réu consistia simplesmente em decidir se o TJPR poderia ter alterado de ofício o valor da causa fixado em sentença e se, em ação de rescisão contratual de aluguel na modalidade de construção ajustada (built to suit), o valor da causa deve compreender o total do negócio (art. 292, II, do CPC), no caso concreto superior a R$ 68 milhões, ou o equivalente a 12 meses de aluguel (art. 58, III, da Lei do Inquilinato). 

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que os contratos built to suit estão expressamente incorporados à Lei do Inquilinato, razão pela qual sujeitos ao regime especial locatício, e suas disposições procedimentais devem prevalecer sobre as regras gerais do Código de Processo Civil, inclusive quanto à definição do valor da causa. 

Prevaleceu o entendimento de que o contrato built to suit, por estar expressamente disciplinado na Lei do Inquilinato, submete-se, nos aspectos processuais, com fundamento na própria parte final do art. 54-A, §2º, da Lei do Inquilinato, estabelecedora de que prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo “e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”

Neste contexto, concluiu-se que: “(...) se o contrato de construção ajustada (built to suit) se submete às disposições procedimentais da Lei 8.245/1991, nos termos do art. 54-A, e se há regra específica para o valor da causa no art. 58, a fixação desse valor deve observar o critério do referido dispositivo, por interpretação sistemática e extensiva, de modo a preservar-se a aplicação preferencial da lei especial em relação ao regime ordinário previsto no CPC.” 

É importante destacar, repetimos, que o precedente tem alcance restrito. O STJ não analisou eventual limitação da multa convencionada em contratos built to suit. A controvérsia apreciada dizia respeito exclusivamente ao critério processual de atribuição do valor da causa, para fins de processamento da demanda e de seus efeitos processuais próprios. 

Portanto, a decisão não deve ser interpretada como restrição ao regime material do built to suit, tampouco como revisão da multa prevista no art. 54-A, §2º, da Lei do Inquilinato. Esse dispositivo segue autorizando a pactuação de penalidade pela denúncia antecipada pelo locatário, com cobrança dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 

Assim, mesmo que a demanda envolva a rescisão do contrato e a cobrança de multa contratual correspondente ao saldo remanescente da locação, o valor da causa deverá observar o critério processual de 12 aluguéis. Isso não significa, contudo, que o crédito discutido, a multa pactuada ou a equação econômico-financeira do contrato estejam limitados a esse montante. 

Em síntese, o julgamento do STJ, ao manter a possibilidade de o valor da causa ser alterável de ofício e fixar este em 12 locativos mensais, decidiu apenas questões processuais, sem nada alterar o sistema jurídico-econômico de direito material dos contratos built to suit. A decisão apenas confirma a aplicação de uma regra processual específica da Lei do Inquilinato para a definição do valor da causa, sem afetar a validade da multa contratual pactuada nos termos do art. 54-A, §2º da Lei do Inquilinato.