Fonte: Esg Inside

O mercado de loteamentos residenciais em São Paulo passa a operar sob uma regra mais clara. A Decisão de Diretoria CETESB nº 052/2026, publicada no Diário Oficial de 15 de julho, aprovou procedimentos próprios para o licenciamento ambiental dessa tipologia, que ocupa posição central na produção de solo urbanizado e na expansão planejada das cidades paulistas. A decisão dá sequência concreta à reorganização do licenciamento ambiental no Estado, iniciada pela Lei Geral do Licenciamento e pela adaptação promovida pela Resolução CETESB 017/2026/P. As normas anteriores fixaram o marco geral. Esta desce ao terreno da aprovação de projetos.

A decisão não deve ser lida como simples ajuste burocrático. Ela reorganiza a porta de entrada do loteamento residencial na CETESB, cria critérios objetivos por porte e localização e fecha uma janela de fracionamento que, por muito tempo, rondou a estruturação de grandes glebas. Para o empreendedor, o efeito prático é claro: mais previsibilidade, mas também mais responsabilidade na concepção do projeto, na due diligence da área e na definição da estratégia de protocolo.

O loteamento residencial nunca foi neutro do ponto de vista ambiental e urbanístico. A abertura de vias, a implantação de infraestrutura, a drenagem, a supressão de vegetação e a formação de novos bairros reorganizam o território municipal. Por isso, o Decreto estadual nº 8.468/1976 sempre tratou esse tipo de empreendimento como atividade sujeita a controle. O que faltava era um roteiro mais objetivo sobre qual empreendimento entra por qual caminho, sob quais exigências e com quais consequências. É esse roteiro que o Anexo Único da decisão passa a oferecer.

O desenho por porte e localização

A decisão institui um sistema de dupla porta, calibrado por porte e por sensibilidade territorial. Loteamentos com área superior a 100 hectares na Região Metropolitana de São Paulo e no interior, e superior a 20 hectares nos municípios do litoral, passam a ser analisados pela Diretoria de Avaliação de Impacto Ambiental, em todas as fases do licenciamento. Abaixo desses limites, o empreendimento segue pela Diretoria de Controle e Licenciamento Ambiental.

O corte mais rigoroso no litoral não é acidental. A zona costeira concentra fragilidades ambientais, conflitos de uso, pressão imobiliária, remanescentes de vegetação protegida e histórico de judicialização. Ao reduzir o limite para 20 hectares, a CETESB sinaliza que o porte do empreendimento não será medido apenas em hectares, mas também pela sensibilidade do território em que se insere.

Há, ainda, uma gradação relevante dentro da porta mais exigente. O Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e seu respectivo RIMA ficam reservados aos empreendimentos acima de 100 hectares. Os loteamentos no litoral, embora submetidos à avaliação de impacto quando superarem 20 hectares, não carregam automaticamente a exigência de EIA/RIMA. A solução é tecnicamente correta, porque evita transformar o EIA em resposta padrão para qualquer projeto sensível. Mas ela desloca para a fase inicial uma decisão estratégica: definir, com o órgão ambiental, o nível adequado de estudo e evitar que a discussão sobre escopo reapareça quando o projeto já estiver amadurecido.

O alcance econômico desses cortes também importa. A maior parte dos loteamentos residenciais paulistas tende a permanecer abaixo do limite de 100 hectares. A norma, portanto, não generaliza o rito mais pesado. Ela preserva a porta ordinária para o grosso do mercado e concentra maior densidade técnica nos grandes projetos e no litoral. Essa seletividade é o ponto mais relevante da decisão: a CETESB parece escolher onde concentrar seu capital analítico.

O antifracionamento e a matrícula-mãe

O ponto de maior densidade estratégica está no combate ao fracionamento. A decisão determina que parcelamentos sucessivos de glebas vinculadas a uma mesma matrícula-mãe, aprovados ou implantados no período de até dez anos, cuja soma de áreas ultrapasse 100 hectares, serão avaliados pela CETESB para definição do procedimento aplicável. Com isso, fecha-se a rota de dividir uma gleba maior em projetos menores para evitar o rito de avaliação de impacto, desde o primeiro projeto, sem prejuízo de sua realização posterior, inclusive com análise de impactos cumulativos e sinérgicos.

A regra tem endereço certo. Ela alcança projetos faseados, sociedades de propósito específico criadas por etapa, aquisições sucessivas de áreas de mesma origem dominial e estratégias de aprovação que, embora formalmente autônomas, integrem uma mesma lógica urbanística. A CETESB deixa de olhar apenas o projeto isolado que chega ao protocolo e passa a olhar a história da gleba, a matrícula de origem e a janela temporal de dez anos.

Essa alteração muda a diligência imobiliária. Em operações de aquisição, parcerias, permutas e estruturação de empreendimentos, já não bastará examinar a área objeto do primeiro protocolo. Será necessário reconstruir a cadeia dominial, identificar desmembramentos anteriores, verificar aprovações recentes e projetar o efeito somatório das etapas futuras. O risco de reenquadramento posterior, com migração do rito ordinário para a avaliação de impacto, pode alterar preço, cronograma, garantias, condições suspensivas e alocação de responsabilidade entre vendedor, comprador, parceiro e financiador.

O elo com o GRAPROHAB e o fecho registral

A decisão só se compreende inteiramente à luz do GRAPROHAB, o Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais, instituído para centralizar e agilizar a aprovação estadual de projetos habitacionais, especialmente loteamentos, conjuntos e condomínios residenciais. O próprio procedimento do GRAPROHAB já funciona como ponto de encontro entre a análise urbanística, ambiental, hídrica e de infraestrutura. É nesse ambiente que a nova regra produz seus efeitos mais concretos.

A decisão define que o Certificado de Aprovação do GRAPROHAB valerá como Licença de Instalação. O ganho institucional é relevante, porque reduz sobreposição de atos e reforça o colegiado como janela única do loteamento residencial. Mas o benefício vem acompanhado de uma consequência prática: a fragilidade ambiental deixa de ser problema isolado da CETESB e passa a contaminar o fluxo inteiro de aprovação do empreendimento. Uma instrução ambiental incompleta pode travar o projeto habitacional como um todo.

O ciclo se fecha na matrícula. A Licença de Operação somente poderá ser protocolada mediante comprovação da averbação, no registro imobiliário, das obrigações estabelecidas no licenciamento. O compromisso ambiental deixa de ser apenas uma condicionante administrativa e passa a acompanhar o imóvel, com publicidade perante terceiros. É uma solução juridicamente sofisticada, porque aproxima licenciamento, registro imobiliário e segurança da cadeia dominial. Mas exige atenção de quem estrutura financiamento, garantias, alienação de unidades e cronogramas de entrega. O ato registral, muitas vezes tratado como providência final, passa a ser etapa crítica do projeto.

O que a norma ainda não resolve

A decisão tem mérito ao substituir margem excessiva de interpretação por critérios mais objetivos. Justamente por isso, deve ser lida com exigência, não com complacência. Ainda há zonas cinzentas relevantes.

A principal delas é o tipo de estudo aplicável aos loteamentos do litoral que superam 20 hectares, mas não alcançam, por si só, a faixa de EIA/RIMA. Sem termos de referência mais padronizados por porte, localização e sensibilidade ambiental, há risco de a discricionariedade que saiu da porta de entrada reaparecer na definição do escopo dos estudos. Em outras palavras, a incerteza pode apenas mudar de lugar.

A decisão também não resolve, por si só, o problema dos prazos. A previsibilidade de rito é importante, mas não substitui previsibilidade de tempo. Para o setor imobiliário, especialmente em empreendimentos de ciclo longo, custo financeiro elevado e dependência de janelas comerciais, a duração do processo é tão relevante quanto a definição do procedimento aplicável.

Há ainda um ponto institucional sensível: a compatibilização da nova regra com o direito de protocolo e com projetos em transição. Em matéria urbanística e ambiental, mudanças normativas costumam produzir disputas sobre o momento em que o empreendedor consolidou determinada posição jurídica. A decisão preserva licenciamentos em curso, mas projetos próximos do protocolo precisarão avaliar com cuidado se é mais eficiente ingressar no regime anterior, quando juridicamente possível, ou já se adaptar ao novo desenho.

O que fazer agora

A regra de transição exige decisão imediata. Os efeitos alcançam os pedidos de Licença Prévia requeridos a partir da vigência. Os licenciamentos em curso preservam o rito anterior, com Licença de Instalação no GRAPROHAB e Licença de Operação na Agência Ambiental. Projetos em fase final de preparação devem decidir, com clareza, de que lado da fronteira temporal pretendem estar, considerando não apenas a velocidade aparente do protocolo, mas também a qualidade da instrução e o risco de exigências posteriores.

O restante é consequência prática. A análise ambiental do loteamento residencial deve entrar na concepção do produto, não depois do traçado consolidado. Em loteamentos, corrigir depois custa mais do que planejar antes. A revisão tardia de áreas verdes, drenagem, sistema viário, supressão de vegetação e obrigações registrárias pode comprometer a viabilidade econômica do empreendimento.

Há também um componente de política urbana que não deve passar despercebido. A previsibilidade no licenciamento de loteamentos residenciais reduz custo de capital, melhora a programação de investimentos e contribui para a produção regular de solo urbanizado. Quando a regra é clara, o investimento de longo prazo se torna mais viável. Isso interessa ao empreendedor, mas também interessa à cidade, porque a alternativa à expansão planejada costuma ser a ocupação irregular, menos controlável, menos servida por infraestrutura e mais danosa do ponto de vista ambiental.

A DD 052/2026 troca improviso por método. Não elimina conflitos, nem dispensa boa técnica. Ao contrário, aumenta o peso da preparação inicial. A diferença entre uma aprovação fluida e um processo travado no GRAPROHAB estará, cada vez mais, na leitura ambiental, urbanística e registral feita antes do protocolo.