Fonte: Diário Agrícola | AgroPlanning

A criação do Cadastro Ambiental Rural (CAR), pela Lei nº 12.651/2012, representou um avanço estrutural na política ambiental brasileira. Ao instituir um sistema eletrônico nacional, o legislador buscou concentrar, em base própria, informações sobre o imóvel rural, como o uso do solo, as áreas de preservação permanente e a reserva legal.

Mais de uma década depois, o CAR consolidou-se como principal instrumento de gestão ambiental do imóvel rural. Ainda assim, sua convivência com o sistema registral revela uma tensão persistente: a tentativa de reproduzir, na matrícula imobiliária, informações que o próprio ordenamento destinou a um cadastro específico, dinâmico e sujeito à validação dos órgãos ambientais.

O resultado é uma sobreposição de funções que compromete a eficiência regulatória, eleva os custos de transação e, paradoxalmente, pode reduzir a segurança jurídica.

No regime anterior ao Código Florestal de 2012, a matrícula concentrava a publicidade da reserva legal. A averbação cumpria funções relevantes de oponibilidade, publicidade e continuidade da obrigação ambiental.

A nova legislação alterou esse eixo. O CAR passou a ser o registro público eletrônico nacional destinado à integração das informações ambientais dos imóveis rurais, e o art. 18, § 4º, dispôs expressamente que o registro da reserva legal no cadastro dispensa a averbação na matrícula.

A mudança não é meramente procedimental. Trata-se de uma escolha institucional: deslocar a informação ambiental para um sistema próprio, passível de atualização constante e submetido ao controle administrativo competente.

Nos primeiros anos de vigência do Código Florestal, parte da doutrina ainda defendia o protagonismo do Registro de Imóveis como instrumento de promoção ambiental, inclusive por meio da averbação do CAR. Essa posição refletia o contexto de transição, em que o cadastro ainda não estava plenamente operacional e a matrícula continuava sendo o repositório mais confiável de informações. Com a consolidação do sistema, entretanto, o debate evoluiu. A jurisprudência passou a reconhecer que a inscrição efetiva no CAR, com indicação ou proposta de reserva legal, é capaz de atender à finalidade de regularização ambiental nesse ponto, tornando inexigível a averbação na matrícula.

Apesar dessa evolução, a prática ainda é marcada por exigências de reprodução, na matrícula, de dados constantes do CAR, especialmente em procedimentos de retificação, regularização e reorganização de imóveis rurais.

Normativas recentes, inclusive no âmbito das corregedorias estaduais, já reconhecem a desnecessidade de coincidência absoluta entre a matrícula e o cadastro ambiental.

Em São Paulo, o Provimento CG nº 33/2025 revisitou as regras sobre CAR e reserva legal, promovendo uma inflexão relevante na qualificação registral. A norma suprimiu exigências que condicionavam atos registrais à prévia validação ambiental da reserva legal, em especial sua especialização aprovada pelo órgão competente, requisito que, na prática, podia paralisar registros e impedir a qualificação positiva de títulos.

A nova sistemática deslocou o foco para a verificação do status do CAR no SICAR, exigindo cadastro ativo e, ao menos, a proposta de instituição de reserva legal. Na ausência dessa proposta, admite-se justificativa nas hipóteses legais de dispensa. Ao substituir a validação prévia por um controle formal, aderente ao caráter declaratório do CAR, a norma reduz os custos de transação e aproxima a disciplina registral da lógica do Código Florestal. Também o Provimento nº 195/2025 do CNJ, ao criar o Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis e o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis, sob a gestão do ONR, aponta para a futura integração entre informações registrais, territoriais, cadastrais e ambientais. Essa evolução, contudo, não autoriza a duplicação desordenada de dados nem a confusão entre as finalidades de cada sistema.

Ainda assim, persistem práticas que, em essência, restabelecem um modelo já superado. A reprodução de informações ambientais na matrícula imobiliária também implica duas principais consequências. A primeira é o risco de inconsistência entre as bases de dados. O CAR é dinâmico, sujeito à validação, retificação e atualização constantes. Desmembramentos, remembramentos, retificações de área ou alterações na configuração de reservas legais podem ensejar novos cadastros, substituições ou exclusões de registros anteriores. A matrícula, por sua natureza, não acompanha esse ritmo. A segunda é o aumento desnecessário do custo regulatório, com impacto nas operações envolvendo ativos rurais, financiamentos e reorganizações societárias.

Parte da dificuldade decorre da confusão entre duas funções distintas: a publicidade registral e a gestão ambiental.

O CAR foi concebido como instrumento de monitoramento e planejamento, submetido à validação administrativa e à dinâmica dos programas de regularização ambiental. A matrícula imobiliária, por sua vez, cumpre função de publicidade jurídica, voltada à estabilidade das situações registradas. Pretender que o Registro de Imóveis reproduza integralmente o conteúdo do CAR significa atribuir-lhe a função de fiscalização ambiental, que não lhe é própria. O desafio é compatibilizar os instrumentos sem descaracterizar seus respectivos regimes jurídicos.

As alterações recentes indicam uma tendência de ajustamento progressivo, com melhor delimitação do papel do Registro de Imóveis e afastamento de exigências incompatíveis com a lógica do CAR. Ainda assim, a maturação institucional não está concluída. A discussão ultrapassa o campo técnico e alcança o âmbito econômico. A incerteza quanto às exigências registrais, somada à possibilidade de divergência entre a matrícula e o CAR, afeta a previsibilidade das operações com imóveis rurais. Isso repercute na concessão de crédito, nas aquisições, nas fusões e nas reorganizações de ativos no agronegócio.

A racionalização do sistema, com clara divisão de funções, tende a gerar ganhos de eficiência, a reduzir os custos de conformidade e a fortalecer a confiabilidade das informações disponíveis ao mercado. O Cadastro Ambiental Rural deslocou o eixo da informação ambiental no Brasil. Esse movimento exige redefinição correspondente do papel do Registro de Imóveis. A insistência na duplicação de dados não fortalece a proteção ambiental nem a segurança jurídica; ao contrário, gera inconsistências e aumenta a complexidade do sistema.

A consolidação de um modelo em que a matrícula publicize a existência do CAR, com indicação do número de inscrição tão somente, parece mais alinhada à lógica normativa vigente e às exigências de eficiência de uma economia dependente de informações confiáveis, atualizadas e integradas.