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Lei 13.786/2018: UM NOVO MARCO REGULATÓRIO NAS INCORPORAÇÕES E NOS LOTEAMENTOS

 

27 de dezembro de 2018

a nova lei. Hoje o Presidente Temer sancionou integralmente (isto é, sem veto, segundo noticiado) o texto do PL 1.220/2015, votado e aprovado pelo Congresso Nacional, convertendo-se na Lei Federal n°. 13.786, de 27 de dezembro de 2018.

vigência imediata. A nova lei entrará em vigor no dia de sua publicação no Diário Oficial da União, o que deverá ocorrer na edição de 28 de dezembro de 2018.

incorporações. Acréscimo dos artigos 35-A, 43-A e 67-A à Lei Federal n°. 4.591/64 (“Lei de Incorporações Imobiliárias”).

loteamentos. Acréscimo dos artigos 26-A, 32-A e modificação dos artigos 34 e 25, da Lei Federal n.° 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano ou Loteamentos Urbanos). 

quadro resumo (incorporações e loteamentos urbanos). Obrigatoriedade de todos os contratos de alienação de unidades autônomas e de lotes, regidos pela Lei de Incorporações (4.591/64) e pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79), conterem um quadro-resumo com informações consideradas essenciais.

prazo de tolerância (incorporações). Admite-se a fixação em contrato, de forma clara e destacada, de um prazo de tolerância de até 180 dias, contados da data estipulada contratualmente para conclusão do empreendimento. 

entrega no prazo de tolerância (incorporações). Durante este período, o atraso não incidirá em qualquer penalidade moratória, nem ensejará a resolução contratual a pedido do adquirente.

excesso no prazo de tolerância (incorporações): opção. O comprador poderá optar entre: (i) extinguir o contrato, recebendo de volta tudo o quanto pagou, corrigido monetariamente, e cobrar a multa estabelecida em contrato em até 60 dias, contados da resolução contratual.Ou, então, (ii) o comprador poderá continuar a aguardar a entrega da unidade, fazendo jus à multa indenizatória de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente, pago quando da entrega da unidade.

não cumulatividade. A multa prevista em contrato pela resolução pela não entrega (inexecução total da obrigação do incorporador) e aquela estabelecida em lei pelo atraso (multa indenizatória pela mora do incorporador além dos 180 dias) não são cumulativas.

cláusula penal na hipótese de resolução por inadimplemento do comprador(incorporações).

direito à restituição (incorporações). Todas as quantias pagas diretamente ao incorporador a princípio serão restituíveis, corrigidas monetariamente.

comissão de corretagem (incorporações). Dedução da integralidade da comissão de corretagem, se paga diretamente ao incorporador. As comissões pagas ao corretor associado e à imobiliária diretamente pelo comprador não são restituíveis e, portanto, igualmente não dedutíveis.

despesas de fruição (incorporações). No período em que a unidade estiver disponibilizada ao comprador, este responde pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, pelas cotas de condomínio e contribuições devidas a associação de moradores e pelo valor de fruição, correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato, pro rata die.

sem patrimônio de afetação (incorporações). As partes podem convencionar cláusula penal de até 25% da quantia até então paga, com devolução da quantia restituível, pós deduções, em até 180 dias do desfazimento do contrato e em parcela única.

com patrimônio de afetação (incorporações). As partes podem convencionar cláusula penal de até 50% da quantia até então paga, com devolução da quantia restituível, pós deduções, em até 30 dias do habite-se e em parcela única.

antecipação de prazo de restituição (incorporações). Se revender a unidade antes do vencimento do prazo de restituição (com ou sem patrimônio de afetação), o incorporador deverá antecipar a devolução ao comprador da quantia restituível, pós deduções, em até 30 dias da revenda e em parcela única.

não incidência da cláusula penal (incorporações). O comprador não se sujeitará à cláusula penal se encontrar substituto idôneo que o subrrogue nos direitos e obrigações, originalmente assumidos, desde que o incorporador anua e aprove os cadastros e capacidade financeira do comprador substituto.

consequências do desfazimento (incorporações). O quadro-resumo deverá indicar (em destaque negritado) as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato (bilateral e consensual), ou por resolução motivada por inadimplemento do comprador. Com elas deverá o comprador concordar expressamente.

irrevogabilidade e irretratabilidade (incorporações). A nova lei reforça o caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade dos contratos, abrindo, apenas, a exceção de um direito de arrependimento imotivado, na hipótese de celebração do contrato em estande de vendas ou fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial.                  

prazo improrrogável (incorporações). A desistência (arrependimento imotivado) pelo comprador deverá ser necessariamente manifestada em até 7 dias da data de assinatura do contrato.

devolução integral (incorporações). Neste caso, o adquirente receberá em devolução o que houver pago a título de preço e de comissão de corretagem.

normas dispositivas e não cogentes (incorporações). Quando do distrato amigável (bilateral e em comum acordo), incorporador e comprador poderão regrar de modo diferente a respeito das cláusulas penais.

leilão extrajudicial (incorporações). As regras de restituição seguirão as disposições próprias do leilão extrajudicial na obra a preço de custo, na obra a preço fechado (prazo e preço certos) e na alienação fiduciária em garantia.

cláusula penal na hipótese de resolução por inadimplemento do comprador(loteamentos urbanos).

direito à restituição (loteamentos urbanos). Todas as quantias pagas diretamente ao loteador a princípio serão restituíveis, corrigidas monetariamente.                              

despesas de fruição (loteamentos urbanos). No período em que estiver na posse do lote, o comprador responde pelo valor de fruição, correspondente a 0,75% do valor atualizado do contrato.

cláusula penal (loteamentos urbanos). Loteador e comprador poderão estabelecer a cláusula penal e a responsabilidade por despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado, porém, a 10% do valor atualizado do contrato.

encargos moratórios (loteamentos urbanos). São dedutíveis eventuais valores pagos a título de mora (juros e multa) em relação às prestações pagas com atraso. 

outros débitos (loteamentos urbanos). São dedutíveis os débitos de IPTU, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão.

comissão de corretagem (loteamentos urbanos). Igualmente dedutível a comissão de corretagem, se integrada ao preço do lote.

consequências do desfazimento (loteamentos urbanos). O quadro-resumo deverá indicar (em destaque negritado) as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato (bilateral e consensual), ou por resolução motivada por inadimplemento do comprador. Com elas deverá o comprador concordar expressamente.

prazo de restituição (loteamentos urbanos com obras em andamento). Em até 12 parcelas mensais, com vencimento da primeira no prazo máximo de 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras.

prazo de restituição (loteamentos urbanos com obras concluídas). Em até 12 parcelas mensais, com vencimento da primeira no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão contratual.

registro de nova venda (loteamentos urbanos). Somente mediante comprovação do início da restituição, dispensada essa nos casos em que o comprador não for localizado ou não tiver se manifestado. 

pagamento de mais de 1/3. Se tiver sido pago mais de 1/3 do preço ajustado, este fato e a quantia paga constarão no ato do cancelamento. Nesse caso, o novo registro dependerá da prévia apresentação do distrato amigável (consensual, bilateral) e a comprovação do pagamento de parcela única ou da primeira parcela do montante se restituído ao comprador, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis, salvo se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato amigável (consensual, bilateral) por elas assinado.

alienação fiduciária em garantia (loteamentos urbanos). São mantidos expressamente os procedimentos previstos na Lei Federal n.° 9.514/97, quando da venda e compra de lote com alienação fiduciária em garantia. 

benfeitorias necessárias ou úteis (loteamentos urbanos). Mantida a regra do art. 32, da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, acrescentando-se o dever de o loteador alienar o imóvel em leilão extrajudicial ou judicial em até 60 dias, contados da data da constituição em mora do comprador, seguindo os trâmites da Lei Federal n.° 9.514/97.

 

            

por

Marcelo Terra

Sócios
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