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STJ pacifica jurisprudência sobre penalidades para caso de atraso na entrega de unidade imobiliária

publicado em 28/06/2019 09:28

Em 25/6 p.p. foram publicados dois acórdãos, por intermédio dos quais a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamentos relatados pelo Ministro Luis Felipe Salomão, repeliu teses que poderiam ser extremamente onerosas para as empresas de incorporação e construção e pacificou entendimento a respeito do modo pelo qual se deve remunerar os adquirentes em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária.

Na primeira decisão, relativa ao tema repetitivo nº 970, o STJ repeliu o pedido para que houvesse a cumulação do previsto em cláusula contratual com o recebimento de lucros cessantes. Em outras palavras, havendo cláusula disciplinando qual será a política de indenização ao adquirente em caso de atraso da obra, decidiu-se que esta regra deve prevalecer desde que ela preveja pagamento de valor similar ao do aluguel que o imóvel poderia alcançar, não sendo, neste caso, possível que, para além de tais pagamentos, fosse ainda o incorporador obrigado a pagar lucros cessantes. Bem observou a decisão que o deferimento desta cumulação geraria enriquecimento sem causa dos compradores e, por isto, não poderia ser aceita.

No segundo assunto, tema repetitivo nº 971, o STJ decidiu que, não havendo cláusula contratual regrando a situação específica de atraso da entrega, não será possível simplesmente “inverter” penalidade imposta ao adquirente por atraso de parcela do preço. Em complemento, foi esclarecido que a penalidade “desfavorável” ao adquirente (incidente em caso do não pagamento de parcelas do preço) poderá ser levada em consideração para fixação da indenização cabível em favor do comprador, mas esta indenização, em vista da efetiva diferença entre as obrigações (a do incorporador, de entregar a obra, e a do adquirente, de pagar parcelas do preço), deve ser arbitrada em valor adequado e razoável, vedada sua cumulação com perdas e danos. Por fim, em vista deste segundo tema ter relação com o primeiro (acima mencionado) o STJ retoma o parâmetro do valor similar ao de um aluguel, como sendo o montante razoável para remunerar o período pelo qual, eventualmente, haja atraso não justificado na entrega de unidades imobiliárias.

Tais decisões são, enfim, muito importantes, pois pacificam a jurisprudência nacional a respeito desta situação e evidenciam que o direito dos adquirentes, ainda que protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor, não pode ir além do razoável, sob pena de ser indevidamente afetada a atividade das empresas, desestabilizado o equilíbrio que deve marcar as relações entre produtores e compradores de imóveis.

Estas decisões ainda não transitaram em julgado, sendo que nosso Escritório atuou em tais processos em nome do Secovi-SP que, conjuntamente com outras entidades do setor da construção, participou dos casos como “amicus curiae”.

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