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O que o TJ-SP vem levando em consideração para julgar casos relacionados a contratos locatícios em tempo de Covid-19

publicado em 07/05/2020 13:07

Tendo o Poder Público estabelecido uma série de medidas restritivas, inclusive com a paralisação de diversas atividades, por conta da pandemia, houve, como era de se esperar, a modificação do cenário em que celebrados muitos contratos locatícios, dando ensejo a desentendimentos que, em última instância, acabam desaguando no Judiciário.
 
Ainda não são muitos os acórdãos proferidos pelas Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reapreciando os pedidos de tutela de urgência relacionados a essas relações contratuais, mas já é possível apontar tendências sobre os fatores mais relevantes considerados para o julgamento desses casos.
 
Em caso de despejo por término do prazo da locação, a Desembargadora Daise Fajardo Nogueira Jacot (AI 2005058-52.2020, da 27ª Câmara), manteve uma liminar de despejo, mas determinou que o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel deve ser contado apenas após o término da quarentena para o combate ao coronavírus no Município de São Paulo. Essa medida observou, sobretudo, a essencialidade do serviço prestado pela locatária (telefonia móvel).
 
Sob outra ótica, o Desembargador Gomes Varjão (AI 2068208-07.2020, da 34ª Câmara) decidiu que, quando a locação comercial é feita entre empresas de grande porte e a atividade da locatária não está totalmente paralisada, não há razão para suspensão ou redução de aluguel, a não ser que devidamente negociada com a locadora, até para possibilitar a esta que mantenha as obrigações que assumiu com seus credores. Qualquer interferência do Judiciário no atual momento seria prematura.
 
Também assim decidiu o Desembargador Arantes Theodoro (AI 2063701-03.2020, da 36ª Câmara), destacando que não se pode considerar a redução do faturamento em certo período como motivo de força maior ou caso fortuito a dispensar o empresário do pagamento de aluguel pelo imóvel que ocupa. A lei não autoriza o Juiz a instituir moratória a pedido do devedor, o que só pode ocorrer por ato negocial, portanto, com a aquiescência do credor, destacando que a possibilidade de moratória foi, inclusive, retirada do Projeto de Lei 1.179/2020, que dispõe sobre o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado.
 
Em caso emblemático em que a locatária recorreu ao Tribunal para que a redução do aluguel decorrente de locação comercial se desse no percentual de 70%, ao invés dos 50% determinados em Primeira Instância, o Desembargador Costa Wagner (AI 2069928-09.2020, da 34ª Câmara) indeferiu a antecipação da tutela recursal, asseverando que existe uma grande cadeia produtiva formada pelos integrantes da sociedade, de forma que o desarranjo de um setor pode comprometer o todo, não se devendo buscar decisões que atendam às necessidades de apenas um determinado setor da cadeia produtiva, pois estamos todos interligados. Frisou que, de qualquer forma, para a solução do conflito é fundamental a apresentação de informações precisas sobre a realidade financeira dos contratantes.
 
Antes, porém, de se movimentar o Judiciário, é preciso entender, segundo o Desembargador Costa Wagner, que cada relação jurídica privada deverá, por primeiro, ser objeto de análise e discussão individual entre os partícipes do contrato, sendo importante que as partes ajam “sem querer tirar vantagens do momento, entendendo os problemas do outro e, acima de tudo, reconhecendo que será esse auxílio mútuo em período tão difícil que irá fortalecer relações comerciais cujos benefícios serão por todos auferidos no futuro”.
 
Em outra ação revisional de aluguel de locação comercial proposta por locatária, o Desembargador Antonio Nascimento (AI 2070513-61.2020, da 26ª Câmara) entendeu que não é o caso, no momento, de interferência do Judiciário nas relações privadas, não havendo razão para modificação das bases contratuais, que dependeria de inequívoca comprovação de impossibilidade de pagamento dos alugueis em decorrência da paralisação ocasional das atividades da locatária, no caso inexistente. Só a composição amigável entre as partes poderia prever a possibilidade de moratória, parcelamento ou redução da obrigação.
 
Enfim, do apanhado de decisões acima tratadas, é possível concluir que as condutas de se portar com boa-fé nas relações contratuais, buscando respeitar a função social do contrato, e de envidar esforços para uma solução negociada e equilibrada dos conflitos que surgirem serão cada vez mais esperadas pelo Judiciário e servirão, juntamente com a efetiva comprovação da realidade financeira dos contratantes, para influenciar de modo direto o convencimento dos Juízes, quando a eles apresentadas quaisquer pretensões envolvendo controvérsias a respeito de desavenças que as partes não conseguirem resolver por conta própria.

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