Racional entendimento do TJSP (Ap. n.º 1113058-33.2015.8.26.0100. 30ª. Câmara de Direito Privado. Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda. Votação unânime. 27.fev.2018).

Ação civil pública

Ministério Público do Estado de São Paulo em face de uma incorporadora, defendida por nosso Escritório.

Pedido

Declaração de invalidade de cláusula penal de retenção de 30% dos valores pagos, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador.

Decisão de improcedência da ação civil pública

TJSP acolheu as razões da incorporadora e reformou a sentença, declarando não ser abusiva a cláusula penal de retenção de 30%.

Fundamentos do acórdão de apelação

O negócio jurídico de compra e venda de imóvel deve levar em consideração o necessário equilíbrio.

O percentual de 30% não é excessivo, em face do equilíbrio contratual que deve prevalecer nas negociações de imóveis.

As despesas do incorporador são consideráveis, abrangendo custos administrativos e publicitários, além de outros itens correlatos.

A desistência pelo adquirente interfere no aspecto teleológico (finalístico) do negócio ajustado.

Nos últimos anos, inúmeros compradores desistiram do negócio por mera opção, devendo, em consequência, suportar o ônus correspondente pela quebra do contrato.

A aquisição de imóvel não se equipara a investimento financeiro, sendo outras as peculiaridades e riscos inerentes ao mercado imobiliário.

Eventual distorção deve ser analisada de forma pormenorizada e caso a caso, não se admitindo a configuração de interesses coletivos e difusos.

Não há estudo específico de que a retenção de 30% seja excessiva e a de 20% equilibrada, configurando uma afirmação sem embasamento a alegada abusividade daquele percentual de retenção.

São Paulo, 5 de março de 2018.

Marcelo Terra

marceloterra@duartegarcia.com.br

José Carlos Puoli

josepuoli@duartegarcia.com.br

José Antônio Costa Almeida

joseantonio@duartegarcia.com.br