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O novo Código de Obras Paulistano e a incorporação imobiliária

 

Em 11 de julho de 2017, entrou em vigência o novo Código de Obras e Edificações Paulistano, introduzido pela Lei Municipal n° 16.642/17. Uma de suas novidades tem impacto direto no modo de os incorporadores, de seus advogados e dos Registradores Paulistanos trabalharem, quando da elaboração e do registro do memorial de incorporação.

Este pequeno estudo objetiva noticiar esta nova situação e propor a adoção de uma sistemática prática, de tal sorte que o comando da lei paulistana seja plenamente compreendido e concretizado, sem que exigências formais, sob a ótica da lei federal de incorporações ou do Código Civil, afrontem a opção do legislador paulistano, fundamentada na regra constitucional (CF, art. 30, I), de competir ao Município legislar sobre assuntos de interesse local.

Vamos lá!

O condomínio edilício pressupõe que cada uma de suas unidades autônomas seja objeto de direito real autônomo, titulado por algum interessado.

Sabemos que o direito registral imobiliário é centrado em princípios, um deles o da especialidade objetiva, determinante da perfeita individuação do imóvel, de forma a estremá-lo de qualquer outro, e que assim se refletirá na respectiva matriz.

Os requisitos da especialidade objetiva estão na lei registrária (art. 176). Mas, facilmente constatamos, que a lei federal de registros públicos não cuida da especialidade objetiva das unidades autônomas nos condomínios edilícios, contentando-se em disciplinar a dos imóveis (não unidades autônomas) urbanos e rurais.

Deixou a lei federal registrária a definição do conteúdo da especialidade objetiva das unidades autônomas para a lei federal das incorporações e para o Código Civil.

A Lei Federal n° 4.591/64 regra (art. 7°) que haverá́ a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, dispensando-se a descrição interna, complementando o Código Civil (art. 1.331, § 3o) que esta fração ideal será́ identificada em forma decimal ou ordinária.

Mais ainda, as unidades serão discriminadas e individualizadas, estremadas umas das outras (Código Civil, art. 1.332, I).

A unidade autônoma é composta, portanto, por uma fração ideal no terreno e nas partes comuns e mais área construída, privativa, comum e total, podendo ser reduzida a uma singela expressão matemática (ua =  t + ac).

A unidade autônoma ocupa um espaço físico único, não sobreposto a qualquer outra.

A identificação da fração ideal no terreno e nas partes comuns, a área construída privativa, comum e total e sua localização no espaço e quais partes comuns integram a edificação constarão do memorial de incorporação e da convenção de condomínio, cujos dados lastrearão a descrição anotada na matriz respectiva.

De fato, o art. 32, da lei de incorporações, elenca vários documentos que compõem o memorial de incorporação que concretizam o princípio da especialidade objetiva, tais como projeto de construção (alínea “d”), cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída (alínea “e”), discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão (alínea “i”) e declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos (alínea “p”), esta última acrescentada pela Lei Federal no 4.864/65.

É certo que nem a Lei Federal no 4.591/64, nem o Código Civil, explicitam as regras de cálculo das áreas construídas (privativa, comum e total), nem a fração ideal de terreno. À míngua de comando expresso, adotam-se os critérios estabelecidos na NBR 12.721, que atualizou a NB 140, esta também elaborada pela ABNT, a pedido do Poder Executivo, por intermédio do BNH, para preparação de normas padronizadas, todas com vista ao custo financeiro da construção e seu rateio entre as unidades e seus respectivos titulares.

Devidamente enquadrada, a situação fática do princípio da especialidade objetiva nos condomínios edilícios, voltemos ao novo Código de Obras Paulistano.

Uma de suas grandes novidades está na exigência que o Alvará de Aprovação deve ser instruído (art. 16) com peças gráficas do projeto simplificado (II) assinadas por profissional habilitado, conforme estabelecido neste Código e decreto regulamentar.

Os requisitos das peças gráficas do projeto simplificado estão elencados em seu art. 17, importando, aqui, os atinentes à implantação da edificação (I), à planta baixa do perímetro de todos os andares (II) e ao corte esquemático (III), cabendo ao Executivo a regulamentação da forma de apresentação e representação do projeto simplificado, de acordo com o porte e complexidade dos empreendimentos, o que se deu com a Portaria n° 221/SMUL-G/2017, publicada no DOC de 21 de julho de 2017.

Com o projeto simplificado, suas peças gráficas deverão permitir o entendimento e a caracterização do projeto (item 3.A.3), dispensada – atenção especial – nas plantas baixas, a indicação da compartimentação interna e suas aberturas (item 3.A.3.1).

Simples assim! Nesse mundo novo, o projeto aprovado na cidade de São Paulo, exigido pelo art. 32, alínea “d”, da lei de incorporações, muitas vezes seguirá o modelo simplificado, com indicação da volumetria da edificação, mas não sua compartimentação.

E para fins de memorial de incorporação e respeito às diretrizes impostas pela legislação consumerista, o incorporador apresentará ao Oficial de Registro Imobiliário, além do projeto aprovado e carimbado, os quadros de áreas da NBR 12.721 e uma planta elucidativa da compartimentação interna de cada pavimento, discriminando o que é parte exclusiva e o que é parte comum e respectiva fração ideal de terreno para cada unidade autônoma, subscrita pelo incorporador e também pelo responsável técnico da obra, ficando o Registrador isento de responsabilidade pela exatidão destes documentos e destas informações (Lei Federal no 4.591/64, art. 32, § 9o).

Poderá também o incorporador anexar aos documentos do memorial de incorporação o denominado pela AsBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura) “Base para Projeto Legal”, que contemplará todas as especificidades da edificação, que registará todos os parâmetros utilizados no projeto simplificado, tais como (i) critérios e demonstrativos de cálculo, (ii) atendimento aos itens de acessibilidade, (iii) especificação das normas adotadas, (iv) registro das informações obtidas através de consulta à Prefeitura como diretrizes legais e (iv) justificativas técnicas referentes às soluções adotadas em projeto, inclusive aquelas relativas às adaptações razoáveis à acessibilidade, etc.

Obviamente, não há que se exigir que estas explicitações pelo incorporador e pelo responsável técnico pela obra sejam aprovadas ou “carimbadas” pela Municipalidade, que, se instada, deverá negar esse exame até mesmo por força do princípio da legalidade estrita a que está sujeita a Administração.

Na realidade, esta situação de projeto simplificado já é do conhecimento de muitos O ciais Registradores de São Paulo ao tempo do vetusto código de obras (antes de 1992) que não exigia a compartimentação do subsolo em vagas de garagem, daí porque a alínea “p”, do multicitado art. 32, alude à planta elucidativa das vagas, sobre o número que a garagem comporta e os respectivos locais, tudo em complemento ao projeto legal aprovado, quando o caso, sem esta individualização.

Em conclusão:

a) A especialidade objetiva das unidades autônomas, incluindo sua compartimentação (quais e quantos cômodos) e a discriminação do que seja parte privativa e parte comum estarão expostas no memorial de incorporação, na instituição, na convenção, nos quadros da NBR 12.721, e refletidas nos contratos de alienação ou oneração;

b) O projeto de construção na forma simplificada não mais contemplará a compartimentação;

c) A conciliação entre os documentos de ajuste da incorporação e o projeto simplificado será de responsabilidade do incorporador e do responsável técnico pela obra;

d) O Oficial Registrador está dispensado de exigir do incorporador a apresentação de qualquer planta elucidativa aprovada ou “carimbada” pela Municipalidade Paulistana.

Para mais informações acesse: https://issuu.com/arispbr/docs/arispjus_23

 
por

Marcelo Terra

Sócios
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