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Na mídia

Ainda o STJ e o aluguel residencial por temporada

publicado em 30/08/2021 10:30

Fonte: Estadão

Em complemento a artigo anterior, de 8 de junho de 2021, neste blog, novamente comento a recente decisão do STJ no Recurso Especial nº 1.819.075, porém agora à luz do acórdão já publicado.

Sua leitura confirma exatamente o que expus com base na sessão gravada.

A decisão NÃO entrou no mérito da utilização de plataforma digital, muito menos a atividade realizada pelo Airbnb.

Muito embora o Ministro Luis Felipe Salomão, em seu voto vencido, tenha considerado a importância das plataformas digitais para o caso concreto, eis que o meio digital tem papel fundamental na aproximação para formação da relação jurídica das partes, a desvinculação do quanto decidido do meio empregado para anúncios ficou evidente no voto do Min. Antonio Carlos Ferreira, no seguinte sentido:

Portanto, creio que haveria um equívoco se este julgamento fosse divulgado de modo a vincular seu resultado à atividade desempenhada pelas empresas de aplicativos, como é o caso do assistente admitido nestes autos, o ’AirBNB’ AirBNB .

É dizer: na medida em que a controvérsia reside apenas na qualificação jurídica que recai sobre os serviços prestados pela recorrente, o resultado do julgamento não seria diverso se ela oferecesse seu imóvel por meio de anúncio em jornal escrito, no quadro de avisos do condomínio ou de qualquer outra forma.”

A decisão NÃO veda, como não poderia vedar, eis que prevista expressamente em lei, a locação por temporada de unidades residenciais, e muito menos autoriza condomínios a proibirem locações feitas por aplicativos. Vale ressaltar ainda que a suposta vedação não foi objeto de pleito da petição inicial. Assim, pelas regras basilares do Direito, a questão sequer poderia ser objeto de decisão no processo.

O voto do Min. Raul Araújo é extenso ao consignar que, em razão da configuração específica da unidade autônoma, a ausência de contratos assinados que indicassem o período determinado no art. 48 da Lei Federal nº 8.245/91, e a oferta de serviços (lavanderia e internet), caracterizariam o contrato de hospedagem, ainda que na forma atípica.

Assim, em razão da finalidade comercial do contrato de hospedagem, os condomínios que tenham em suas convenções a finalidade exclusivamente residencial (ou a proibição expressa a atividades comerciais) podem proibir hospedagens tal como aquela praticada pelos condôminos réus no caso concreto, o único examinado na decisão.

Ainda, a decisão NÃO autoriza a proibição de locações por aplicativos, mas, sim, relações jurídicas que, em razão da oferta de serviços e outras medidas com o intuito de desvirtuar o caráter residencial da unidade autônoma, são passíveis de vedação pela convenção condominial.

Resta, contudo, pontuar os elementos reunidos pelo Min. Raul Araújo para caracterizar o contrato de hospedagem atípico, além dos acima considerados.

Dois elementos, em específico, podem soar incongruentes com a vida condominial e a destinação dada por seus proprietários em unidades residenciais, mas que, na verdade, estão costumeiramente presentes nessas relações: a rotatividade de pessoas e a exploração econômica da unidade.

Ora, como já havia sido muito bem decidido pela mesma corte superior no REsp 1.783.076/DF[1], não é razoável proibir de forma genérica a presença de animais sem motivo aparente, sob o argumento de atentado à incolumidade e à tranquilidade da vida condominial.

Da mesma forma, não se pode assumir que a rotatividade de pessoas oferecerá, necessariamente, risco à segurança do condomínio. Até porque, se risco houvesse, não seria tão costumeiro sociedades locarem unidades residenciais para o trânsito de seus executivos, ou, do mesmo modo, a locação por temporada em condomínios residenciais estarem tão arraigadas entre nós nos dias atuais.

Quanto à exploração econômica da unidade autônoma, ela em nada oferece subsídio para desvirtuar a locação ou para conferir à relação o caráter comercial. A locação tem, obrigatoriamente, viés econômico. Se assim não fosse, estaríamos diante de um contrato de comodato. Este é, inclusive, um nicho no mercado imobiliário: a aquisição de imóveis para obtenção de renda (por meio da locação, ainda que por temporada).

Por último, embora as instâncias de primeiro e segundo grau tenham entendido que o oferecimento de internet e lavanderia seriam suficientes para serem chamados de “complexo de serviços”, elemento essencial do contrato de hospedagem, cabe uma reflexão: ao buscar imóveis para locação por temporada, existe alguém que, em tempos de home office, não considere a internet como agregado indispensável à sua escolha?

Do mesmo modo, levanta-se a seguinte pergunta: imóveis de alto padrão, sejam eles em condomínios edilícios ou horizontais, costumam oferecer a seus inquilinos a contratação de colaboradores para gerenciar os afazeres domésticos. Pela decisão, estaria esse tipo ameaçado por configurar uma hospedagem atípica?

Em tempos de fake news, a análise cuidadosa dos fatos julgados pelo Poder Judiciário é indispensável, sob pena de leituras açodadas ou equivocadas amplificarem ou desvirtuarem os efeitos dessas decisões de forma tal que de leituras açodadas ou equivocadas amplificarem ou desvirtuarem os efeitos dessas decisões de forma tal que afetem e comprometam seriamente atividades empresariais ou práticas cotidianas absolutamente lícitas e legais.

*Marcelo Terra é advogado, sócio de Duarte Garcia, Serra Netto e Terra – Sociedade de Advogados e consultor do Airbnb

[1] STJ; REsp 1783076/DF; Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14/05/2019

por

Marcelo Terra

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