A Lei nº 11.195/2005, em especial o artigo 39, dispõe sobre a isenção do imposto sobre a renda em ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais.

Como se vê, o dispositivo estabeleceu como requisito necessário à isenção a utilização do recurso obtido com a venda anterior, dentro do período legal, para aquisição de imóvel residencial (ou imóveis). O emprego dos recursos, portanto, deve ser direcionado à aquisição de imóvel residencial, independentemente do momento em que tenha ocorrido a aquisição (antes ou depois da venda do imóvel que deu origem aos recursos).

Todavia, o Fisco, objetivando disciplinar a isenção em questão, editou a Instrução Normativa nº 599/2005, dispondo que o benefício seria inaplicável na hipótese de venda de imóvel residencial com objetivo de quitar financiamento de outro imóvel residencial, adquirido, anteriormente, pelo alienante (inciso I, § 11, artigo 2º).

A sua redação gerou amplos debates, até que o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a isenção alcança venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação, ocorrida anteriormente à referida venda.

Considerou, portanto, ilegal a restrição imposta pelo Fisco, através de instrução normativa.

É possível depreender que a condição para incidência da isenção é, justamente, a aplicação do fruto da venda na aquisição de outro imóvel residencial, no prazo de 180 dias. Por isso, torna-se irrelevante o momento da aquisição do imóvel (antes ou depois da venda) à qual os recursos são destinados.

Nesse contexto, o Fisco, recentemente, editou a Instrução Normativa nº 2.070/2022, bem como a Solução de Consulta Cosit n° 17/2022, revogando a limitação imposta e ratificando o entendimento no sentido de ser cabível a isenção quando o alienante utilizar o recurso recebido para quitação total ou parcial do débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial localizado no País, adquirido anteriormente pelo alienante.