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Fonte: Estadão
Marcella Martins Montandon é advogada especializada em Direito Urbanístico e sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra Advogados
A transferência do potencial construtivo, ou transferência do direito de construir (TDC), está regrada na cidade de São Paulo desde 1984, vinculada à política de preservação do patrimônio cultural (Lei Municipal nº 9.725/1984). Ela trata da transferência de potencial construtivo de um imóvel cedente a um imóvel receptor – seja ele de mesmo proprietário ou de terceiros.
A metragem a ser recebida pelo imóvel receptor depende da localização e dos dados do projeto de construção que será ali desenvolvido. Existe até uma fórmula prevista na lei para calcular esse valor.
O instrumento já era aplicado de forma tímida na cidade, mas quando o Plano Diretor de 2014 (PDE/14) entrou em vigor, a TDC ganhou fama e passou a ser utilizada com mais frequência, especialmente por proprietários de imóveis tombados. Para propriedades enquadradas nesta categoria, a transferência do direito de construir do bem é possível desde que comprovem o bom estado de conservação.
Na hipótese de falta de recurso para eventual restauro, o proprietário pode firmar Termo de Compromisso, mediante o qual se compromete a realizar as obras com os recursos a serem auferidos com a venda da TDC.
Esse mecanismo representa um “respiro” aos proprietários de imóveis tombados em um município em que eles contam apenas com os ônus decorrentes do ato tombamento (dever de preservação permanente, burocracias para eventuais reformas, em razão da necessidade de aprovação no órgão de preservação, desvalorização imobiliária em razão de limitações construtivas etc.).
Importante esclarecer, aliás, que os imóveis tombados podem se valer de benefícios fiscais apenas durante as obras de restauro (Lei Municipal nº 12.350/97 e Lei Municipal nº 10.598/88).
Portanto, a possibilidade de obtenção de recursos por meio da venda do potencial construtivo representa não só um incentivo à conservação de imóveis tombados, como também uma “recompensa” ao proprietário do bem, em razão das restrições impostas pelo ato de tombamento.
Os imóveis classificados como ZEPAM (zonas de preservação ambiental) também podem transferir o seu potencial construtivo desde que o proprietário celebre um Termo de Compromisso Ambiental – TCA, no qual assume as obrigações de preservação das características da área.
O PDE/14 também previu a possibilidade de o município receber imóveis em doação, mediante a contrapartida em TDC para implantação de corredores de ônibus; programas de provisão de habitação de interesse social; programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e a implantação de parques (como ocorreu no caso do Parque Augusta).
Deste modo, a Municipalidade não despende de qualquer recurso (como ocorreria no caso de desapropriação) na obtenção de imóveis para essas finalidades, o que pode estimular políticas públicas voltadas à promoção de habitação de interesse social e melhoria da infraestrutura urbana.
O Plano Diretor de 2023 (PDE/23) trouxe algumas novidades, dentre as quais a possibilidade de renovação da TDC da seguinte forma:
Outras novidades importantes foram:
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Como se vê, a TDC – empoderada pelo PDE/23 – traz inúmeras oportunidades tanto aos proprietários dos imóveis, quanto ao município. A norma estimula a preservação de imóveis tombados e ambientalmente protegidos, além de viabilizar a obtenção de imóveis para melhorar a infraestrutura urbana e ampliar a promoção de habitação de interesse social.